شش نکته برای اجاره نشین ها در فصل نقل و انتقالات

کلید قانون در قفل خانه های اجاره ای

نویسنده : جواد نوائیان رودسری

هرچند در بازار خرید و فروش مسکن هنوز تحرک چندانی به چشم نمی‌خورد، اما هنوز هم، وقتی ماه شهریور فرا می‌رسد، تنور بازار رهن و اجاره مسکن داغ می‌شود. خانواده‌هایی که از نعمت داشتن سرپناهی شخصی محروم اند، از این بنگاه به آن بنگاه می‌روند تا بلکه بتوانند مورد مناسبی پیدا کنند و از سردرگمی رها شوند. انعقاد قرارداد اجاره، مانند هر قرارداد دیگری، چالش‌ها، مشکلات و احیاناً دردسرهای خاص خود را دارد؛ از اشکالات پنهان منزل که پس از انعقاد قرارداد آشکار می‌شود و اعصاب مستأجران را خُرد می‌کند تا مشکلات ناشی از سر و صدای مستأجر که مؤجر را به ستوه می‌آورد و اجاره‌های ماهانه‌ای که به تأخیر می‌افتد و نظم اقتصادی زندگی صاحبخانه را به هم می‌ریزد. برخی از این مشکلات، حقیقتاً فرهنگی و اقتصادی است و نمی‌توان با آگاهی از قانون و رعایت دقیق مقررات، جلوی آن ها را گرفت. اما اطلاع از حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر، می‌تواند تا حد زیادی از مشکلاتی که ممکن است پس از انعقاد قرارداد اجاره به وجود بیاید، بکاهد.

تعریفی از قرارداد اجاره

قرارداد اجاره مسکن، همان‌طور که از نامش پیداست، نوعی عقد اجاره است. قانون مدنی عقد اجاره را این‌گونه تعریف می‌کند: «اجاره، عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را، مستأجر و مورد‌اجاره را، عین مستأجره گویند.»(ماده 466) آن چه در قانون مدنی درباره عقد اجاره آمده است، دربرگیرنده مفاهیم و قواعد عام در این نوع از عقد یا قرارداد است. بر اساس آن چه در مواد فصل چهارم قانون مدنی ذکر شده است، اولاً، در قرارداد اجاره باید مدت قرارداد معلوم باشد وگرنه، قرارداد باطل است (ماده 468) ثانیاً، موجر باید عین مستأجره را به صورتی تحویل مستأجر بدهد که او بتواند به نحو مطلوب از آن استفاده کند و هرگاه مستأجر از عیب عین مستأجره آگاه شود، حق فسخ خواهد داشت (مواد477 و 478) ثالثاً، هر گاه عین مستأجره پس از آغاز قرارداد اجاره، دچار عیبی شود که از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان آن عیب را رفع کرد، قرارداد اجاره باطل می‌شود (ماده 481). رابعاً، موجر نمی‌تواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری بدهد که منافی مقصود مستأجر از اجاره کردن باشد(ماده 484) و موارد کلی دیگری که در تمام قراردادهای اجاره و از جمله، قرارداد اجاره مسکن باید رعایت شود. یکی دیگر از موارد قابل تأملی که در قانون مدنی درباره عقد اجاره ذکر شده است و در قرارداد اجاره مسکن نیز، کاربرد فراوانی دارد، موضوع تعمیر عین‌مستأجره[محل اجاره شده] است. بر اساس ماده 502، هزینه هر گونه تعمیر در عین مستأجره، توسط مستأجر، در صورتی قابل دریافت است که با اجازه موجر باشد. به عنوان مثال، اگر شما، به عنوان مستأجر، قصد دارید فضای داخلی خانه اجاره‌ای را رنگ بزنید و بر زیبایی آن بیفزایید، باید پیش از هر اقدامی، از صاحبخانه اجازه بگیرید، در غیر این صورت، بعداً نمی‌توانید وجهی بابت این اقدام از وی مطالبه کنید. البته، در مواردی که تعمیر ضروری است و دسترسی به صاحبخانه نیز غیرممکن است، مستأجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و دریافت اجازه از مقام قضایی، برای مرمت و تعمیر خانه اقدام کند. در این حالت، مستأجر می‌تواند بعداً، هزینه انجام شده را از صاحبخانه مطالبه کند.

قانون روابط مؤجر و مستأجر

با این که قانون مدنی، مقررات مربوط به عقد اجاره را مورد توجه قرار داده و 51 ماده این قانون به عقد اجاره اختصاص یافته است، اما این مواد به تنهایی جوابگوی مشکلات احتمالی در قراردادهای اجاره مسکن نیست. به همین دلیل، قانون روابط موجر و مستأجر، در سال 1356 (هـ.ش) به تصویب رسید که با وجود نسخ و تخصیص‌های سال‌های 1358، 1365 و 1376 (هـ.ش)، بسیاری از مواد آن همچنان معتبر است. این قانون، از آن دسته قوانینی است که برای حمایت از قشرهای آسیب‌پذیر، یعنی مستأجران و البته، با در نظر گرفتن حقوق قانونی مؤجران، تدوین و تصویب شده است. در قانون روابط مؤجر و مستأجر که از 32 ماده و 17 تبصره تشکیل شده، مسائل اختصاصی مربوط به قرارداد اجاره ملک مورد اشاره قرار گرفته‌است. بر اساس ماده 10 این قانون، «مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه، به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید؛ مگر این‌که کتباً این اختیار به او داده ‌شده باشد.‌» این موضوع در قراردادهای اجاره تنظیم شده از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک نیز گنجانده شده‌است. بر اساس اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر، در اجاره‌نامه باید این موارد درج شده باشد: «1 - اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص؛ ۲ - نشانی کامل مورد اجاره و قید این‌که از لحاظ رابطه اجاره، این محل، اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد، مگر این که طرفین به ترتیب دیگری‌تراضی نموده باشند؛ ۳ - عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نباشد، تحویل آن در چه مدت یا با چه شرایطی‌صورت خواهد گرفت؛ ۴ - تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط؛ ۵ - تصریح به آن‌که مستأجر، حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد؛ ۶ - تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، پس از انقضای مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی؛ ۷ - حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.» البته دوطرف قرارداد، یعنی موجر و مستأجر، می‌توانند در قرارداد اجاره ملک، تعهداتی را غیر از آن چه در قانون معین شده‌است نیز پیش‌بینی کنند، مشروط بر آن که برخلاف قوانین موضوعه نباشد. نکته‌ای که نباید از یاد برد، این است که قراردادهای از پیش تنظیم شده از سوی سازمان ثبت، غیرقابل تغییر نیستند و مؤجر و مستأجر می‌توانند هر شرط دیگری را که مایل باشند، بر قرارداد بیفزایند یا شروط مندرج در آن را تغییر دهند یا حذف کنند.

موجر و مستأجر چه زمانی «حق فسخ» قرارداد را دارند؟

بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجران حق فسخ قرارداد اجاره را در این موارد خواهند داشت: «۱ - در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد؛ ۲ - در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد؛ ۳ - هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع[استفاده] گردد و قابل تعمیر نباشد». به عنوان نمونه، در صورتی که به هر دلیلی، مانند افت فشار آب، استفاده مستأجر از آب با مشکل روبه‌رو شود، موجر موظف است اشکال به وجود آمده را رفع کند و در صورتی که نتواند از عهده رفع نقص برآید، مستأجر حق فسخ خواهد داشت. همچنین است اگر عیب یادشده، پس از چند ماه در ملک اجاره شده به وجود آمده‌باشد. بر اساس ماده 8 قانون مذکور، موجر نیز، طبق شرایطی، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند: «1- در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً، به هر صورتی که باشد، به غیر واگذار نموده یا عملاً، از طریق‌ وکالت یا نمایندگی و غیره، در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد؛ 2- در صورتی که در اجاره‌نامه، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد؛ 3- در صورتی که از مورد اجاره، برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد؛ 4- در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر، از آن شرط تخلف نماید.» افزون بر این، در صورتی که مستأجر، محل اجاره شده را به مرکز فساد تبدیل کند، به محض اثبات این مسئله در دادگاه، موجر می‌تواند تخلیه محل اجاره و تحویل آن را از دادگاه تقاضا کند.

مسئولیت و تکالیف مشاوران املاک

مشاوران املاک نقش مهمی در انعقاد قرارداد اجاره ایفا می‌کنند و موظف اند در قبال دریافت کمیسیون، مطابق قانون، مسئولیت‌های خود را به صورت کامل انجام دهند و از مقررات تخطی نکنند. با این حال، باید دانست که انعقاد قرارداد در دفاتر مشاوران املاک، تنها راه پیشِ روی مؤجر و مستأجر نیست و آن ها می‌توانند، به سادگی و با پرداخت هزینه‌ای بسیار کمتر، به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه و قرارداد اجاره را، با شرایط مورد نظرشان، منعقد کنند. البته، این اقدام، مانع از پرداخت حق الزحمه مشاور املاکی که کار دلالی را انجام داده‌است، نخواهد بود؛ اما می‌توان از روش ثبت قرارداد در دفاتر ثبت اسناد، هنگامی که مؤجر و مستأجر، بدون واسطه اقدام به عقد قرارداد اجاره می‌کنند، بهره برد و از صرف هزینه‌های اضافی، نجات پیدا کرد. مطابق مواد 335 تا 355 قانون تجارت، برخی مسئولیت‌های مشاوران املاک، عبارت است از: 1- مشاور املاک موظف است طرفین معامله را از جزئیات قرارداد مطلع کند؛ 2- مشاور املاک مسئول نگهداری کلیه اسناد و مدارکی است که از طرفین معامله دریافت کرده‌است، مگر آن‌که ثابت شود از بین رفتن اسناد و مدارک، به علتی خارج از اراده وی رخ داده است؛ 3- مشاور املاک ضامن اعتبار طرفین معامله است، به این معنا که موظف است هویت طرفین معامله را احراز کند، اما پس از این که معامله به صورت صحیح منعقد شد، دو طرف آن، مسئول انجام تعهدات متقابل هستند و مشاور املاک در این زمینه مسئولیتی برعهده ندارد. به عنوان مثال، در رابطه میان موجر و مستأجر، امتناع مؤجر از انجام تعمیراتی که برای بهره بردن از مورد اجاره ضروری است، مسئولیتی (ضمانی) برای مشاور املاک ایجاد نمی‌کند.

کمیسیون یا حق دلالی بنگاه

در این‌جا لازم است به مقررات مربوط به دریافت حق دلالی یا «کمیسیون» نیز اشاره‌ای کنیم. مطابق ماده 348 قانون تجارت، مشاور املاک نمی‌تواند بابت معامله‌ای که هنوز منعقد نشده‌است، کمیسیونی دریافت کند. مطالبه حق دلالی یا کمیسیون منوط به اتمام معامله، با وساطت یا راهنمایی مشاور املاک است. گاه پیش می‌آید که یکی از دو طرف معامله یا هر دوی آن ها، پیش از امضای قرارداد، از انجام معامله منصرف می‌شوند. در چنین حالتی، مشاور املاک نمی‌تواند از دوطرف معامله، حق دلالی یا کمیسیون مطالبه کند، مگر این‌که به واسطه تکمیل فرم‌های مربوط به انعقاد معامله، اعم از اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه، ضرری متوجه وی شده باشد که در این صورت، استحقاق دریافت خسارت وارد شده را خواهد داشت. با این حال، باید توجه داشت مطابق ماده 351 قانون تجارت، در صورتی که پیش از انعقاد قرارداد، شرط شده باشد که طرفین، مخارجی را که مشاور املاک برای تمام شدن معامله هزینه کرده است، بپردازند یا عرف تجاری محل چنین امری را مورد تأیید قرار دهد، طرفین موظف اند بر اساس تعهد یا عرف محل، نسبت به تأدیه مخارج انجام شده از سوی مشاور املاک، اقدام کنند. همچنین، در صورتی که قرارداد منعقد شده باشد، اما از سوی طرفین یا یکی از آن ها، با توافق یا استناد به یکی از خیارات، فسخ شود، مطابق ماده 352 قانون تجارت، مشاور املاک می‌تواند حق دلالی خود را مطالبه کند و طرفین موظف به پرداخت کمیسیون خواهند بود. با توجه به مواد قانونی، به نظر می‌رسد، مشاور املاک پس از امضای قراردادی که به شکل صحیح منعقد شده است، استحقاق دریافت حق دلالی یا کمیسیون را داشته‌ باشد.

شرایط تمدید قرارداد اجاره

نکته دیگری که باید به آن اشاره شود، موضوع تمدید قرارداد اجاره است. بسیار پیش می‌آید که پس از اتمام قرارداد اجاره مسکن، مستأجر و مؤجر برای تمدید قرارداد اجاره به توافق می‌رسند. در چنین مواقعی، آن ها با مراجعه به مشاور املاک، از او می‌خواهند که قرارداد قبلی را با شرایط جدید، تمدید کند. در چنین حالتی، کمیسیونی که مشاور املاک بابت تمدید قرارداد می‌گیرد، با مبلغی که برای انعقاد قرارداد جدید دریافت می‌کند، متفاوت است. بر اساس عرف، در تمدید قراردادهای اجاره مسکن، مشاور املاک معادل چهار روز اجاره ماهانه را از طرفین قرارداد، به عنوان حق دلالی و کمیسیون دریافت می‌کند.