دانستني هاي حقوقي؛
مطمئناً در دنياي پرتلاطم امروزي، يکي از موضوعاتي که مي تواند جوامع بشري را از اختلافات شخصي و جمعي در امان بدارد، «آشنايي با حقوق متقابل افراد با يکديگر و قانون» است که مهمترين اثر اين آشنايي و آگاهي را مي توان در پيشگيري از وقوع بسياري از مشکلات حقوقي دانست؛ بنابراين، امروز تلاش داريم تا موضوع «اسناد وکالتي» را بررسي کنيم.
خريد و فروش وکالتي موضوعي عرفي است، قانون مدني چيزي با عنوان خريد و فروش وکالتي پيش‌بيني نکرده است اما در سال‌هاي اخير اين نوع خريد و فروش در معاملات به رويه و عُرف تبديل شده که بسيار خطرناک است.
يکي از روش‌هاي شايع در خريد و فروش املاک در سال‌هاي اخير "خريد و فروش وکالتي" است؛ روشي که خريداران را در صورت ناآگاهي از حقوق خود با مشکلات عديده‌اي همچون فسخ وکالتنامه در صورت فوت فروشنده يا امکان فريب خوردن خريدار و ديگر مشکلات روبه‌رو مي‌کند.
در تعريف سند وکالتي آمده در اين نوع سند فروشنده به خريدار وکالت بلاعزل مي‌دهد که به وکالت از فروشنده اقدامات مقدماتي مربوط به انتقال و ثبت رسمي معامله را انجام دهد و سند را به نام خود و هر فرد ديگري منتقل کند و در واقع اين موضوع به خريد وکالتي معروف شده است.
مواردي که خريداران و فروشندگان املاک وکالتي بايد به آن توجه کنند تا با مشکل روبه‌رو نشوند، اولاً خريدار بايد مبايعه‌نامه عادي با فروشنده تنظيم کند و وکالت آن نيز «بلاعزل» تنظيم شود.
همچنين در مبايعه‌نامه بايد ذکر شود که خريدار داراي تمام اختيارات قانوني از جمله حق فروش به هر شخص حتي به خودش است و عنوان «به هر قيمت» نيز بايد ذکر و اين موضوع مرقوم شود که موکل حق مطالبه ثمن را از خود ساقط کرد.
يکي از موارد مهم ديگري که خريداران بايد به آن توجه داشته باشند، اين است که در زمان تنظيم وکالتنامه، بدهي‌هاي ملک از جمله عوارض شهرداري، ماليات و يا بدهي به بانک را بررسي کنند تا ملک بدهي نداشته باشد.
يکي ديگر از مشکلاتي که ممکن است در اين نوع معاملات ايجاد شود اين است که امکان دارد اصل سند به عنوان وثيقه وام در رهن بانک باشد، اطلاع از اين موضوع با اخذ استعلامات مربوط به انتقال قطعي سند و اخذ «استعلام عدم بازداشت» از اداره ثبت، مُيسّر نيست، لذا احتمال ضرر و فريب خريدار در اين صورت وجود دارد.
«گاهي نيز ممکن است فردي ملکي را صد ميليون بخرد و بعداً متوجه شود که اين ملک صد ميليون به بانک بدهکار است. در اين صورت تنها راهکار براي خريدار مراجعه به مراجع قضايي و استيفاي حقوق خود است.
درباره موضوع فسخ وکالتنامه در صورت فوت فروشنده،چند نظر وجود دارد؛ نخست اينکه در قانون عقد رهن، اين موضوع پيش‌بيني‌شده است و راهن مي‌تواند در فروش ملک به مرتهن وکالت دهد حتي بعد از فوتش اما در مورد «ملک»، رويه قضايي مي‌گويد فوت فروشنده عقد وکالت را فسخ مي‌کند.
برخي تصور مي‌کنند که با تصريح «بقاي وکالت» در صورت فوت موکل، مي‌توانند مشکل را حل کنند ولي بايد توجه داشت که اگر فروشنده‌اي که به شما وکالت بلاعزل مي‌دهد و در آن قيد «بقاي وکالت» در صورت فوت را مرقوم کند و بعد از آن فوت کند، عقد وکالت بين او و خريدار فسخ مي‌شود و خريدار نمي‌تواند از وکالتنامه بلاعزل براي انتقال سند استفاده کند.
مردم بايد به اين موضوع توجه داشته باشند که حتماً تنظيم وکالتنامه بلاعزل بايد در دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد و اين کار نبايد در بنگاه‌هاي املاک انجام شود.
با توجه به معضلات و مشکلاتي که ممکن است در معاملات املاک به صورت وکالتي به وجود آيد، توصيه مي‌کنم که مردم از خريد و فروش املاک با اين روش خودداري و ملک را به صورت سند رسمي خريداري کنند، چون اين صورت خيال آنها راحت‌تر مي‌شود و با مشکلاتي مانند فسخ وکالتنامه در صورت فوت فروشنده يا امکان فريب خوردن خريدار و ديگر مشکلات روبه‌رو نمي‌شوند.
سايت تابناک
تاريخ انتشار: 17 آذر ماه