جرايم، جرايم ثبتي، تخلفات ثبتي، ثبت، ثبت اسناد و املاك، دفاتر اسناد رسمي، قانون ثبت اسناد و املاك
نویسنده : عليرضا فجري
از زمانی که انسان‌ها اولین حلقه‌های زنجیره زندگی اجتماعی را تشکیل دادند، یافتن راه‌کاری برای صیانت از اموال و تثبیت مالکیت خویش را به عنوان اولویت اول و دغدغه اصلی مورد توجه قرار دادند. به همین منظور می‌توان گفت ثبت املاک از دیرباز در بین جوامع و دول مختلف دنیا، معمول و متداول و همراه با زندگی اجتماعی بشر بوده است. البته با پیشرفت تمدن‌ها به فراخور نیازهای هر عصر و تأمین حقوق مالکیت افراد جامعه و برقراری نظم و عدالت اجتماعی، صورت ثبت آنها نیز تغییر می‌یافته است.[1]
منظور از ثبت، نوشتن قراردادها و معاملات در دفاتر رسمی است و منظور از حقوق ثبت اسناد و املاک، مجموعه قوانین، آیین نامه‌ها و بخش‌نامه هایی است که موضوع آنها ثبت اسناد و املاک در دفاتر دولتی است.
همان‌گونه که ارتکاب جرم در هر زمینه‌ای امری بدیهی است؛ از زمان وضع قوانین و مقررات ثبتی نیز ارتکاب جرم و تخلف در این حوزه وجود داشته است.
جرایم ثبتی عبارتند از: اعمال مجرمانه‌ای که در ارتباط با ثبت اسناد و املاک توسط مستخدمین و اعضای سازمان ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمی و اشخاص دیگر حسب مورد ارتکاب می‌یابد.[2]
تفاوت جرایم ثبتی و تخلفات ثبتی
تخلفات ثبتی دارای ماهیتی متفاوت با جرایم ثبتی هستند و از لحاظ مرجع رسیدگی و پاسخ یا واکنش نسبت به آن نیز کاملا با هم متفاوت هستند.
این تخلفات به جز یک مورد و آن هم صدور سند مالکیت معارض که توسط کارکنان ثبت اسناد و املاک ارتکاب می‌یابد، سایر تخلفات مورد بحث توسط صنف مشخص یعنی سردفتران و دفتریاران دفاتر اسناد رسمی ارتکاب می‌یابند در حالی که جرایم ثبتی توسط سردفتران و کارکنان دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر است.
برخی از تخلفات ثبتی عبارتند از: تخلفات مربوط به اداره دفترخانه مانند غیبت غیر مجاز و تمرد از دستورات مقامات مافوق و ثبت سند خارج از حوزه فعالیت و مأموریت دفاتر اسناد رسمی و ...[3]
مصادیق جرایم ثبتی[4]
قانون ثبت اسناد و املاک در باب ششم خود، به جرایم ثبتی و مجازات آنها پرداخته است. این جرایم یا دارای عنوان مجرمانه خاص هستند یا اعمالی هستند که قانون‌گذار آنها را در حکم جرایمی دیگر قرار داده است.[5]
الف) جرایم دارای عنوان مجرمانه خاص
معامله معارض و دادن تصدیقات خلاف واقع (ماده 100)
ب) جرایم در حکم سایر جرایم
1. جرایم در حکم کلاهبرداری
این اعمال در حکم کلاهبرداری هستند و حکم قانون به دلیل تشابهی است که میان عناصر متشکله جرم کلاهبرداری با اعمال یاد شده وجود دارد.
این جرایم عبارتند از:
· تقاضای ثبت ملک با علم به انتقال قبلی آن به غیر (ماده 105)
· تقاضای ثبت به عنوان ما ترک با علم به سلب مالکیت قبلی از مورث (ماده 106)
· تقاضای ثبت ملک بدون تصرف (ماده 109)
· تقاضای ثبت ملک رهنی بدون ذکر حق مرتهن (ماده 116)
2. جرایم دارای مجازات کلاهبرداری
· تقاضای ثبت ملک از طرف امین به عنوان مالک (ماده 107)
· ثبت ملک به نام غیر با تبانی امین (ماده 108)
3. اعمال در حکم اسناد رسمی:
در این زمینه ماده 100 موارد متعددی را ذکر نموده است:
· ثبت اسناد مجعول یا مزور
· ثبت سند بدون حضور اشخاصی که حضورشان الزامی است
· ثبت سند به نام اشخاصی غیر از متعاملین
· تقدم و تأخر تاریخ ثبت سند برخلاف حقیقت
· معدوم کردن یا از اعتبار انداختن سند
· ثبت اسناد انتقال با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده
· ثبت سند از سندیت افتاده