قولنامه های خرید و فروش ملک تا چه حد الزام آور هستند؟

مطمئناً در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «الزام آور بودن قولنامه» را بررسی کنیم.

از قدیم بسیاری از معاملات املاک در بنگاه ها انجام و طرفین با نوشتن قولنامه اقدام به خرید یا فروش ملک یا اموال خود می کردند اما سؤالی که وجود دارد این است که آیا قولنامه در حقوق ثبتی، جایگاهی دارد یا خیر؟

از جمع مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مستفاد می‌شود که قولنامه به طور کامل در حقوق ثبت جایگاهی ندارد. مگر مواردی که استثنا شده‌اند.

املاک در حقوق ثبت به دو دسته تقسیم شده‌اند؛ یک دسته املاکی که ثبت شده‌اند و دسته دوم املاکی که ثبت نشده‌اند. آن دسته که به ثبت نرسیده‌اند، از آنجایی که ثبت املاک اجباری است، برابر مقررات مربوط و طی عملیات مقدماتی باید به ثبت برسند و املاکی هم که به ثبت می‌رسند برابر مواد فوق‌الاشاره، جز با تشریفات و تنظیم سند رسمی، قابل انتقال نیستند.

بنابراین نمی‌توان گفت که حقوق و قوانین ثبتی در مورد قولنامه ساکت است بلکه بالعکس نص صریح در قوانین ثبتی، مؤید بطلان معاملات صورت‌گرفته به‌ وسیله اسناد عادی جهت انتقال مالکیت است. البته در موارد استثنایی ممکن است معاملاتی که با سند عادی صورت گرفته است، مورد قبول قانون قرار گیرد.

مواردی همچون اجاره محل‌های مسکونی، اداری و حق کسب پیشه و تجارت که برابر ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ با درج این جمله «اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره، سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است» سند عادی را موجه کرده است. یا در ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ که عیناً همان جمله را مورد لحاظ قرار داده است که با استناد به آن می‌توان گفت اسناد عادی مذکور در مواد فوق از شمول مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت‌ اسناد و املاک خارج است. به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی حقوقی ایران، مورد دیگر مربوط به وصیت‌نامه است که چنانچه وفق مقررات قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا حتی شفاهی گفته شود، معتبر است. مورد بعدی ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت است که در برگیرنده ابنیه‌ای است که بر روی زمین‌هایی احداث شده‌اند که به واسطه موانع قانونی، صدور سند مالکیت برای آنها میسر نیست. در بررسی اجمالی این ماده مشخص می‌شود معاملاتی که تا تاریخ 21 تیر سال 1365 در مورد املاک مشروحه در این ماده با سند عادی صورت گرفته است، در صورت تأیید هیأتی که جهت اجرای مفاد این ماده تشکیل می‌شود و طی تشریفاتی، به اداره ثبت فرستاده شود تا سند مالکیت صادر شود. غرض از ادای مراتب استثنا این بود که مشخص شود بعضی اسناد عادی ممکن است در ثبت بر اساس مقررات و وضعیت‌های استثنایی دارای جایگاه و مثمر ثمراتی شوند اما این قاعده شامل قولنامه نمی‌شود.

 غلامرضا شهری در صفحه ۱۵۰ کتاب حقوق ثبت، سه نوع مختلف از قولنامه را بررسی کرده است:

الف) قولنامه‌ای که فقط به امضای یکی از طرفین رسیده و طرف مقابل امضا نکرده و تعهدی نداده باشد. این قولنامه مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی نخواهد بود و تعهد لازم‌الوفا نیست.

 ب) ممکن است در قولنامه فقط مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولی که قانوناً باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد و حکایت از وقوع بیع یا صلح کند و دارای امضای طرفین باشد. چنین سند عادی یا قولنامه‌ای، مصداق بارز اسناد مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه‌ها و مراجع رسمی نمی‌توانند به آن اعتبار و ترتیب اثر دهند.

ج) ممکن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادی بین دو طرف باشد که یک‌ طرف متعهد می‌شود مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی حین تنظیم قرارداد باید پرداخت شود، انتقال دهد و طرف دیگر هم می‌پذیرد و هر دو امضا می‌کنند.

چنین قولنامه‌ای چون دلالت بر وقوع معامله ندارد از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و ذی‌نفع می‌تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله وفق قانون از دادگاه تقاضا کند و چنانچه وجه التزامی تعیین شده باشد دادگاه فقط می‌تواند نسبت به عدم تعهد، حکم به انشای پرداخت وجه التزام مشخص ‌شده و نه کمتر یا بیشتر کند.

سایت تابناک

تاریخ انتشار: چهارشنبه 10 آبان ماه 1396