كلمات كليدي : اوراق اجاره، صكوك، اجاره به شرط تمليك، بهره، ربا، مشاركت، سود، اقتصاد اسلامي، بانكداري اسلامي، تأمين سرمايه
نویسنده : حسين كفشگر جلودار
اجاره در لغت به‌معنای رهانیدن و به فریاد رسیدن[1]و در اصطلاح فقهی، قراردادی است که به‌سبب آن، مستأجر در برابر مالی که به‌موجر می‌پردازد، برای مدت معیّن، مالک منافع عین مستأجره می‌شود.[2]
اوراق اجاره اوراق بهاداری است که دارنده آن به‌صورت مشاع، مالک بخشی از دارایی است که منافع آن براساس قرارداد اجاره به مصرف‌کننده یا بانی واگذار شده است.در صکوک اجاره حق استفاده از منافع دارایی یا مجموعه‌ای از دارایی‌ها، در برابر اجاره‌بها از مالک به شخص دیگری منتقل می‌شود.[3]
گرچه عقد اجاره دارای قدمت طولانی است و در قرآن کریم، پیشینه آن به زمان حضرت موسی می‌رسد، اما استفاده از این عقد در بازارهای مالی کشورهای اسلامی، به‌صورت اوراق اجاره پدیده‌ای جدید است.در دهه 1990، همزمان با گسترش ساختارهای گوناگون معامله‌های مالی بهوسیله بانک‌های اسلامی، ایده استفاده از ابزارهای مالی اسلامی نیز تشدید شد.به‌دنبال آن متخصصان مالی در کنار عالمان دینی به مطالعه راهکارهای مناسب اقدام کردند.ایده‌ی انتشار اوراق اجاره برای نخستین بار بهوسیله منذر قحف (Monze Kahaf) در مقاله‌ی معروف وی با عنوان "استفاده از اوراق اجاره دارایی برای پوشش شکاف بودجه"در سال 1997مطرح شد و پس از بررسی جزئیات عملیات آن، منتشر شد.[4]
انواع اجاره
در تقسیم انواع اجاره می‌توان از سه نوع اجاره نام برد.دو نوع از آن، اجاره اموال (اشیا و حیوان)و اجاره اشخاص، قرارداد اجاره به‌حسب عین مستأجره است:
اجاره اموال؛ که به آن اجاره اعیان نیز گفته می‌شود، عبارت است از اجاره‌ای که در آن، عین مستأجره اشیائی مثل خانه، زمین، مزرعه، باغ، خودرو، هواپیما، ماشین‌آلات، حیوان و درخت؛ که جهت بهره‌برداری از منافع آنها اجاره داده می‌شوند.
اجاره اشخاص؛ که به آن اجاره اعمال نیز گفته می‌شود، عبارت از اجاره‌ای است که در آن عین مستأجره، انسان است و کار و عمل او در مقابل اجرت معیّن به تملیک مستأجر در می‌آید.[5]
اجاره به‌شرط تملیک؛ نوع خاصی از اجاره، اجاره به‌شرط تملیک است.مطابق ماده 58 آیین‌نامه اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا، «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک شود.»[6]
عناصر اصلی اوراق اجاره[7]
1.ناشر (وکیل)؛ ناشر اوراق اجاره می‌تواند دولت، مؤسسه وابسته به دولت، بانک دولتی، بانک خصوصی یا مؤسسه مالی غیر بانکی، مانند شرکت‌های لیزینگ باشد.ناشر اوراق اجاره، بعد از کسب مجوّز قانونی، به انتشار اوراق اجاره اقدام کرده، آنها را در مقابل دریافت وجه مشخص (قیمت اسمی اوراق)به مردم وامی‌گذارد.رابطه حقوقی ناشر با متقاضیان اوراق، رابطه وکالت است؛ یعنی ناشر با اعطای اوراق اجاره، وجوه مردم را به‌صورت وکالت دریافت می‌کند؛ سپس با وکالت از طرف صاحبان اوراق، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را خریده، به متقاضیان اجاره می‌دهد.
2.دارنده (موجر)؛ دارندگان اوراق اجاره در واقع مالکانِ مُشاعی کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام هستند؛ که ناشر اوراق، به‌وکالت از طرف آنان اجاره داده است.دارندگان اوراق، می‌توانند اوراق اجاره را نگهدارند و به‌صورت ماهانه از درآمد آنها استفاده کنند؛ چنان‌که می‌توانند در مواقع نیاز به نقدینگی، آنها را (که سند مالکیّت دارایی حقیقی است)به دیگری بفروشند.خریداران اوراق، مالکان جدید دارایی‌های اجاره داده‌شده خواهند بود.
3.استفاده‌کننده از کالا (مستأجر)؛ رکن سوّم معامله، کسانی هستند که در جایگاه مستأجر از کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام استفاده می‌کنند و طبق قرارداد اجاره متعهد هستند در مقابل این استفاده، اجاره‌بها بپردازند.
نهادهای مالی لازم برای اوراق اجاره
جهت انتشار اوراق اجاره، وجود دست‌کم سه نهاد مالی ضروری است که عبارتند از:
بانی؛ بانی شخصی حقوقی است که صکوک (اوراق)اجاره با هدف تأمین مالی آن منتشر می‌شود و می‌تواند به اجاره کردن دارایی مبنای انتشار صکوک اجاره از واسط، به نمایندگی از سرمایه‌گذاران مبادرت کند.
واسط؛ واسط، نهادی مالی است که صرفاً به‌منظور نقل و انتقال دارایی به وکالت از دارندگان صکوک اجاره و انتشار اوراق اجاره تشکیل می‌شود.
امین؛ امین شخصی حقوقی است که به نمایندگی از سرمایه‌گذاران و به‌منظور حفظ منافع آنان در چارچوب ضوابط اجرایی انتشار صکوک اجاره، مسؤلیت نظارت بر کل فرایند عملیاتی صکوک اجاره را بر عهده دارد.[8]
انواع اوراق اجاره
اوراق اجاره با توجّه به ماهیت قرارداد به دو نوع اجاره عادی و اجاره به شرط تملیک تقسیم می‌شود؛
أ.اوراق عادی؛در این اوراق، مؤسسه مالی، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را متناسب با عمر مفید آنها برای مدت‌زمان مشخص، به متقاضیان (مستأجران)اجاره می‌دهد و در پایان قرارداد، کالای مذکور را تحویل گرفته، در بازار کالاهای مستهلک (دست دوم) به فروش می‌رساند و قیمت حاصل از فروش را به حساب صاحبان اوراق منظور می‌دارد.[9]
ب.اوراق اجاره به شرط تملیک؛ در این نوع اوراق، مؤسسه‌ی مالی ناشر اوراق با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق اجاره به شرط تملیک، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را خریده، با قرارداد اجاره به‌شرط تملیک به متقاضیان وامی‌گذارد و در پایان قرارداد اجاره، مطابق شرط، کالاهای موردنظر را به تملیک مستأجر درمی‌آورد.[10]
کاربرد اوراق اجاره
اوراق اجاره قابلیت بسیار گسترده‌ای دارد و می‌تواند در موارد زیر به‌کار رود:
تأمین کالاهای سرمایه‌ای دولت و مؤسسه‌های دولتی؛ مؤسسه مالی ناشر اوراق اجاره می‌تواند با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق، کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز وزارتخانهها، مؤسسه‌ها، نهادها و شرکت‌های وابسته به دولت و شهرداری‌ها را خریده و به‌صورت قرارداد اجاره در اختیار آنان قرار دهد؛ کالاهایی چون زمین، ساختمان، مدرسه، دانشگاه، هواپیما، کشتی، سدّ، اتوبان، پارک و ...جزء کالاهای سرمایه‌ای مذکورند.
تأمین کالاهای سرمایه‌ای بنگاه‌های اقتصادی؛ ناشر می‌تواند با منابع حاصل از واگذاری اوراق، وسایل کار و کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز بنگاه‌های اقتصادی (زمین، ساختمان، مغازه، کارگاه، مزرعه، باغ، هواپیما، کشتی، کامیون، اتوبوس، قطار، ماشین‌آلات، ابزار کار و ...) را خریده، به‌صورت قرارداد اجاره در اختیار آنان قرار دهد.
تأمین کالاهای مصرفی بادوام خانوارها؛ ناشر اوراق اجاره می‌تواند با استفاده از منابع این اوراق، به خرید کالاهای بادوام مورد نیاز خانوارها (زمین، ساختمان، ویلا، باغ، خودرو و ...)اقدام کرده، سپس آنها را به‌صورت قرارداد اجاره در اختیار خانوارها قرار دهد.[11]
ویژگی‌های اوراق اجاره و تفاوت آن با بهره و ربا[12]
مالکیت صاحبان اوراق؛ اسناد و اوراق اسلامی، به‌طور معمول دربردارنده سهم مشاعی از سرمایه‌ی دارای سود یا درآمد حقیقی هستند. در حالی‌که اوراق بهادار ربوی بیان‌گر مالکیت دارندگان آنها در طرح‌های تجاری یا صنعتی که اوراق برای آنها انتشار یافته، نیست و بیشتر نشان‌گر وام ربوی است. این مهمترین ویژگی است که اوراق اسلامی را از اسناد ربوی متمایز می‌سازد.
بازدهی اوراق؛ گرچه به جهت متغیر بودن بازدهی اوراق، جریان درآمدی خالص، متغیر است، اما می‌توان با اتخاذ تدبیرهایی (مدیریت ریسک) به بازدهی با ثبانی دست یافت. به‌طور مثال؛ وقتی مؤسسه مالی خاص، با انتشار اوراق اجاره، سرمایه مالی لازم را برای خرید یک فروند هواپیمای مسافربری فراهم می‌کند، می‌تواند آن هواپیما را به‌صورت اجاره به شرط تملیک پنج‌ساله به یک شرکت حمل و نقل هوایی واگذارد و ضمن قرارداد، هزینه‌های جاری حفظ و نگهداری و استفاده از هواپیما را با شرکت پیش‌گفته شرط کند و هزینه‌های غیر مترقبه و اساسی را از راه شرکت‌های بیمه پوشش دهد.در نتیجه برای سرمایه‌گذاران (صاحبان اوراق اجاره) بازدهی با ثباتی را تدبیر کند. اما در اوراق ربوی به‌طور معمول سود معینی در دوره‌های معین ماهانه، فصلی یا سالانه میان دارندگان اوراق تقسیم می‌شود؛ این سود براساس نرخی (درصدی) از سرمایه و نه نسبتی از سود واقعی در نظر گرفته می‌شود.
تضمین اصل سرمایه؛ در این گروه از اوراق بهادار اسلامی گرچه به مقتضای قراردادهای به‌کار رفته، تعهد و تضمین حقوقی درباره بازپرداخت اصل سرمایه وجود ندارد، اما از جهت واقعی به‌گونه‌ای رفتار می‌شود که برای صاحبان اوراق اطمینان حقیقی و واقعی نسبت به دریافت اصل سرمایه به‌همراه سود قابل توجه، به‌دست می‌آید.مثل این که موسسه مالی می تواند به‌صورت شرط ضمن عقد، بخشی از هزینه‌ها را به‌عهده مستاجر بگذارد و بخشی از آن‌را با پرداخت هزینه بیمه کند.اما در اوراق بهادار ربوی، استرداد اصل سرمایه در پایان مدت آنها (اعم از اینکه طرح سود کند یا زیان)تضمین شده و صادرکننده اوراق، فقط به بازگرداندن سرمایه همراه با سود مورد توافق متعهد شده است.
آثار و کارکردهای اقتصادی اوراق اجاره
انتشار گسترده و منظم اوراق اجاره، می‌تواند آثار و کارکردهای گوناگون اقتصادی به‌همراه داشته باشد. برخی از آنها عبارتند از:
1.گسترش بازار مالی؛ حذف ابزارهای مالی چون اسناد خزانه، اوراق قرضه و برخی از انواع سهام ممتاز، از بازارهای مالی کشورهای اسلامی به‌جهت ربوی بودن آنها، خلأ چشم‌گیری را پدید آورده است.گرچه این خلأ تا حدودی بهوسیله انتشار اوراق مشارکت سرمایه‌گذاری در ایران و ابزارهای مشابه آن در دیگر کشورهای اسلامی پر شده، کافی نیست.انتشار اوراق اجاره، بهویژه از نوع اجاره به‌شرط تملیک که جزء ابزارهای مالی با سود تقریباً معیّن، شمرده می‌شود، می‌تواند مکمّل خوبی برای اوراق مشارکت و ابزار مناسبی برای افراد ریسک‌گریز و متعارف باشد.
2.رشد تولید؛ اوراق اجاره می‌تواند ابزار مناسبی برای جذب نقدینگی در دست مردم و هدایت آنها بهسمت فعالیت‌های تولیدی باشد. مؤسسه مالی ناشر اوراق، با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق اجاره، کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز بنگاه‌های تولید؛ چون زمین، ساختمان، ماشین‌آلات و ابزار کار را تهیه و به قرارداد اجاره در اختیار آنان می‌گذارد.این اوراق به‌جهت قابلیت قرارداد اجاره در تأمین مالی بخش‌های گوناگون صنعتی، کشاورزی، معدن، مسکن، خدمات و بازرگانی، می‌تواند به‌کار رود.
3.گسترش رفاه عمومی؛ مؤسسه‌های ناشر اوراق اجاره، افزون بر تأمین مالی بنگاه‌های اقتصادی، کالاهای مورد نیاز خانوارها را نیز تهیه و به قرارداد اجاره و اجاره به‌شرط تملیک در اختیار آنان می‌گذارند.به این ترتیب بر افزایش رفاه عمومی جامعه کمک می‌کنند.اگر جهت‌گیری این مؤسسه‌ها به‌سوی خرید و اجاره کالاهای تولید داخلی باشد، افزون بر رفاه عمومی، از این راه بر رشد تولید و اشتغال نیز کمک می‌کنند.
4.ابزار مناسبی برای سیاست مالی؛ اوراق اجاره می‌تواند برای تأمین کالاهای سرمایه‌ای دولت، وزارتخانهها، شهرداری‌ها و مؤسسه‌های وابسته به دولت به‌کار رود.بهویژه که دولت می‌تواند بهوسیله این ابزار، نقدینگی مازاد بخش خصوصی را برای تأمین مالی پروژه‌های عمرانی سوق دهد.در نتیجه اوراق اجاره می‌تواند ابزار مناسبی برای وضعیت تورّمی بهویژه تورم توأم با رکود باشد.دولت با انتشار اوراق اجاره، از یک طرف، نقدینگی را در جامعه کنترل می‌کند و از طرف دیگر با سوق‌دادن آنها بهسمت فعالیت‌های مولّد، زمینه اشتغال و تولید را فراهم می‌آورد.
5.ابزار مناسبی برای سیاست پولی؛ در صورت گسترش قابل توجه اوراق اجاره و شکل‌گیری بازار منسجم برای آنها، بانک مرکزی می‌تواند در مواقع نیاز با ورود به این بازار و خرید و فروش اوراق اجاره، روی حجم نقدینگی و نرخ بازده اوراق تأثیر گذارد به این بیان که در وضعیت رکود با خرید اوراق اجاره و تزریق پول بر جامعه، حجم پول را افزایش می‌دهد و در وضعیت تورّمی با فروش اوراق و جمع‌آوری نقدینگی مازاد در دست مردم، حجم پول را کنترل می‌کند.[13]