مطمئناً در دنياي پرتلاطم امروزي، يکي از موضوعاتي که مي تواند جوامع بشري را از اختلافات شخصي و جمعي در امان بدارد، «آشنايي با حقوق متقابل افراد با يکديگر و قانون» است که مهمترين اثر اين آشنايي و آگاهي را مي توان در پيشگيري از وقوع بسياري از مشکلات حقوقي دانست؛ بنابراين، امروز تلاش داريم تا موضوع «سرقفلي» را بررسي کنيم.
سرقفلي از جمله موضوعاتي است که از عرف وارد قوانين شده است. در حقيقت، ابتدا رسم و رسوم تجار و بازرگانان، چنين حقي را ايجاد کرده و سپس وارد قوانين و مقررات شده است.
در تعريفي جامع، سرقفلي چنين بيان شده که ممکن است شاخصي از تجارت باشد که شرکت‌ها را قادر مي‌سازد سود مازادي نسبت به بازده سرمايه‌گذاري به طور نرمال کسب کنند. مازاد سود به معناي سود اضافي است که بيشتر از سود معمولي باشد.
در حقوق ايران، به حقي که تاجر يا صنعتگر در نتيجه جلب مشتري، شهرت و فعاليت براي محل کار خود ايجاد مي‌کند، سرقفلي گفته مي‌شود. علاوه بر آن، به حقي که صاحب محلي که داراي موقعيت خوبي است، براي مالک خود قايل مي‌شود، قبل از اينکه اصولاً آن محل به اجاره داده شود، نيز سرقفلي گفته مي‌شود. اما پرسشي که مطرح مي‌شود، اين است که چه موضوعي باعث شد در عرف و عادت بازرگانان، پرداخت سرقفلي رايج شود؟ به عبارت ديگر، فلسفه پيدايش سرقفلي چيست؟
در تجارت امروز کارداني و سرمايه تاجر و نوع کاري که انجام مي‌دهد، بيش از اوصاف اخلاقي او اهميت دارد. ممکن است مشتريان کارخانه يا فروشگاهي صاحب آن را نشناسند اما به دليل اعتماد به نام تجارتي و فعاليت مؤسسه، مايل باشند کالاي مورد نيازشان را از فرآورده‌هاي آن تهيه کنند.
در واقع، مشتريان دايم تاجر، به سرمايه، کالاي تجارتي و انواع آلات‌افزار وي، بيشتر از شخصيت او علاقه و نظر دارند اما در مورد کساني که به صاحبان مشاغلي مانند پزشکان يا وکلا مراجعه مي‌کنند، بايد گفت افراد بيشتر به اعتبار صلاحيت، حسن رفتار و اخلاق و معلومات آنان نظر دارند.
از اين رو بايد گفت حقي که تاجر بر مشتريان خود دارد، بايد در زمره حقوق مالي به حساب آيد و به اين نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و آن را به ديگران انتقال دهد. در حقيقت، اين حق نوعي مالکيت غيرمادي يا حقي بر مشتريان دايم و سرمايه تجارتخانه است و عنصر اصلي اين حق نيز حفظ مشتريان تاجر و امتيازي است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است.
سرقفلي نقش يک دارايي را ايفا مي‌کند و همانند يک دارايي شرکت، اثربخش عمل كرده و به‌تدريج به‌دست مي‌آيد و غيرقابل رؤيت و نامحسوس است.
انواع سرقفلي
امروزه سرقفلي در ميان بازاريان، کسبه و اصناف به دو صورت شامل سرقفلي که از حق کسب و پيشه حاصل شده است و سرقفلي واقعي ديده مي‌شود.
سرقفلي حاصل از حق کسب و پيشه
اين نوع سرقفلي که ريشه در حق کسب و پيشه حاصل از قراردادهاي اجاره قديمي (اجاره‌هاي قبل از سال 1376) دارد، حقوق قانوني مستأجر سابق يک محل است که دست به دست واگذار مي‌شود و در ميان عامه مردم، سرقفلي نام گرفته است.
سرقفلي واقعي
اين نوع سرقفلي در واقع حاصل حق کسب و پيشه يا اجاره‌هاي سابق نيست بلکه در اين نوع سرقفلي، مالک مغازه بدون اينکه ملک خود را واگذار کند، سرقفلي ملک (حق کسب و کار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهيانه و با شرايط خاص به فردي واگذار مي‌کند و بر اساس اين قرارداد، مالک سرقفلي بدون مالکيت در اعيان يا زمين مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آنجا را به دست مي‌آورد و مي‌تواند اين حق را به نحو مقتضي برابر شرايط مقرر بين خود و مالک به اشخاص ديگر نيز واگذار کند.
مغازه‌داران و کساني که سرقفلي نوع اول (سرقفلي حاصل از حق کسب و پيشه) را خريداري کرده‌اند، بايد بدانند که سرمايه و سرقفلي آنها مستمراً در معرض خطر ادعاي مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستأجر در اين‌گونه سرقفلي‌ها، امکان تخليه ملک توسط مالکان حتي بدون پرداخت سرقفلي وجود دارد البته اين موضوع نبايد ترس و واهمه‌اي در مغازه‌داران و مالکان سرقفلي و دارندگان حق کسب و پيشه به وجود آورد زيرا مالکان در صورتي مي‌توانند بدون پرداخت سرقفلي، تخليه ملک خود را بخواهند که تخلفي از طرف مستأجر صورت گرفته باشد بنابراين تا زماني که مستأجر تمام مقررات راجع به سرقفلي را به طور دقيق رعايت کند، خطري سرقفلي او را تهديد نخواهد کرد.
ضرورت اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غير
در مواقعي که فرد قصد دارد سرقفلي ملک خريداري شده يا حق کسب و پيشه حاصله را واگذار کند، بهتر است اين موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برساند تا در صورت تمايل، با وي وارد معامله شود.
اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضايت
در صورتي که مالک راضي به انتقال ملک نباشد، مالک سرقفلي (مستاجر) مي‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانوني نسبت به انتقال سرقفلي (حق کسب و پيشه) اقدام کند.
همچنين در صورتي که مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد، لازم است توجه داشته باشد که آيا مدت اجاره‌اش منقضي شده است يا خير؟ در صورت انقضاي مدت، بهتر است بدواً از طريق مراجع قضايي عليه مالک، دعواي الزام به تنظيم اجاره‌نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند.
سرقفلي به سه روش اختياري؛ قهري و قضايي منتقل مي‌شود.
انتقال اختياري: سرقفلي يک ملک، گاهي اختياري و با ميل و رغبت مالک سرقفلي به فرد ديگري منتقل مي‌شود که ممکن است با سند عادي يا سند رسمي باشد.
انتقال قهري: در انتقال قهري، شخصي فوت مي‌کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پيشه) به ورثه شخص منتقل مي‌شود.
انتقال قضايي: وقتي از طرف مقام قضايي حکم به انتقال سرقفلي ملک داده مي‌شود، در اين صورت انتقال، قضايي خواهد بود.
انتقال سرقفلي در صورتي که سند سرقفلي، عادي باشد
هنگامي که سند سرقفلي عادي است و حق انتقال در آن قيد شده باشد، صاحب سرقفلي مي‌تواند سرقفلي ملک را منتقل کند؛ مشروط به اينکه انتقال جديد با سند رسمي باشد. به عبارت ديگر حتي با وجود حق انتقال، مالک سرقفلي (حق کسب و پيشه) نمي‌تواند با سند عادي سر قفلي را منتقل کند.
انتقال سرقفلي، در موارد رسمي بودن سند سرقفلي
در صورتي که سند سرقفلي رسمي باشد، بايد ديد مالک سرقفلي حق انتقال به غير را دارد يا خير؟ اگر مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد، مي‌تواند با سند رسمي، حقوق قانوني خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به يادآوري است که حتي با وجود حق انتقال به غير، مالک سر قفلي نمي‌تواند با سند عادي، سرقفلي را به شخص ثالث انتقال دهد و در اين مواقع مالک سرقفلي الزاماً بايد با سند رسمي نسبت به انتقال سرقفلي ملک اقدام کند.
انتقال سرقفلي توسط شخص بدون داشتن حق انتقال به غير
اشخاصي که بدون داشتن حق انتقال سرقفلي، سرقفلي ملک را انتقال مي‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پيشه (سرقفلي) آنها حتمي است. علاوه بر اين، نصف ديگر حق کسب و پيشه به قيمت روز به مستأجر متخلف پرداخت خواهد شد. براي اينکه مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد، لازم است عبارت «حق انتقال به غير را دارد» در سند به صراحت قيد شود. به عبارت ديگر مسکوت گذاشتن مسأله انتقال، به معناي ممنوعيت از انتقال خواهد بود. در صورتي که در سند سرقفلي عبارتي مبني بر انتقال سند سرقفلي قيد نشود، مالک سرقفلي حق انتقال سرقفلي را نخواهد داشت.
دادن نمايندگي يا وکالت به فرد ديگري براي استفاده از محل سرقفلي در حکم انتقال سرقفلي است و در صورت نبود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پيشه (سرقفلي) را در پي داشته باشد.
تکليف مالک سرقفلي در صورت نبود حق انتقال و عدم رضايت مالک
در صورتي که در سند سرقفلي، حق انتقال به غير تصريح نشده و مالک راضي به انتقال سرقفلي نباشد و خود نيز از خريد سرقفلي خودداري کند، برابر قانون، مالک سرقفلي مي‌تواند براي اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. زماني که به مالک دسترسي نباشد، مالک سرقفلي مي‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک از طريق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلي به طرفيت مالک ملک اقدام کند. در اينجا پرسشي مطرح مي‌شود مبني بر اينکه زماني که سرقفلي ملکي به ورثه به ارث مي‌رسد، انتقال کل ملک به يکي از وارث در صورت نبود حق انتقال به غير، چه حکمي خواهد داشت؟ در پاسخ به اين پرسش بايد گفت اگرچه بنا بر نظر غالب اساتيد، انتقال بين وراث با توجه به اينکه وراث نسبت به يکديگر شريک محسوب مي‌شوند، انتقال به غير محسوب نمي‌شود اما نظر به وجود عقيده مخالف، پيشنهاد مي‌شود در چنين مواردي نيز از دادگاه مجوز اخذ شود.
موجبات اسقاط حق کسب و پيشه و سرقفلي
انتقال به غير: در صورتي که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلي اقدام به انتقال (فروش) سرقفلي کند، مالک ملک مي‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلي به مالک سرقفلي يا خريدار، محل را تخليه کند.
تغيير شغل: تغيير شغل نيز از اقداماتي است که باعث از بين رفتن سرقفلي مي‌شود. اگر در سند سرقفلي (اجاره‌نامه) شغل خاصي قيد شود و مالک سرقفلي بدون اخذ رضايت مالک، به تغيير شغل اقدام کند، تمام حق و حقوق قانوني وي از بين مي‌رود و مالک ملک مي‌تواند بدون پرداخت مبلغي ملک خود را تخليه کند. تعدي و تفريط: تعدي به معناي تجاوز از حدود اذن مالک يا اقدامي غيرمتعارف عليه مال ديگري بوده و تفريط به معناي عدم انجام تعهدات قراردادي يا متعارف براي حفظ مال ديگري است. با اين توضيح در صورتي که صاحب سرقفلي (دارنده حق کسب و پيشه) نسبت به محل سرقفلي تعدي يا تفريط کند، حق سرقفلي وي از بين خواهد رفت و مالک ملک مي‌تواند بدون پرداخت مبلغي، ملک خود را تخليه کند. نپرداختن اجاره‌بها: يکي ديگر از اسباب تخليه محل سرقفلي، نپرداختن اجاره‌بها است. صاحب سرقفلي مکلف است در مدت ?? روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهاي مالک اقدام کند. قانون هيچ بهانه‌اي را براي عدم‌پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلي (مستأجر) نمي‌پذيرد و در صورت پرداخت نشدن اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلي، مالک ملک مي‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلي براي بار سوم اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک مي‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخليه ملک از طريق دادگاه يا اداره ثبت اقدام کند.
اجاره دادن محل سرقفلي
اجاره دادن محل سرقفلي از مصاديق بارز و روشن انتقال به غير است و در صورت اقدام مالک از طريق مراجع قضايي، تخليه ملک با پرداخت نصف سرقفلي را در پي خواهد داشت.
تغييرات فيزيکي در محل سرقفلي
صاحب حق سرقفلي نمي‌تواند در ديوار‌ها و زمين محل سرقفلي خود برخي تغييرات را انجام دهد. تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه بزند يا چيزي را به محل سرقفلي اضافه کند، از مصاديق تعدي و تفريط محسوب خواهد شد و موجب تخليه محل بدون پرداخت حق سرقفلي خواهد بود.
آگاهي نداشتن صاحبان سرقفلي باعث شده است اين تصور در آنها ايجاد شود که کوبيدن يک ميخ بدون اجازه مالک به ديوار از اسباب تعدي و تفريط تلقي مي‌شود؛ در حالي که چنين تفکري صحيح نيست زيرا تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عين مستأجره شود، تخلف (تعدي و تفريط) محسوب نمي‌شود بنابراين صاحب سرقفلي مي‌تواند تغييراتي را براي استفاده بهتر از عين مستأجره انجام دهد اما پيشنهاد مي‌شود در اين مورد حتماً با وکلا يا کار‌شناسان رسمي دادگستري مشورت شود.
سايت تابناک
تاريخ انتشار: چهارشنبه 22 آذر ماه