كلمات كليدي : اراضي موات، احياي اراضي، مباحات، املاك اعراض شده، زمين هاي آباد، باير
نویسنده : محمد مهدی حکیمی
اراضی موات در لغت به معنی زمین‌‌‌های مرده و بی جان، و خشک و بایر و زمین‌‌‌های ویرانی که مالک نداشته باشد، گفته میشود.[1] در اصطلاح حقوقی بر طبق ماده 27 قانون مدنی: «... اراضی موات، یعنی زمین‌‌‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد.» البته به موجب ماده 3 قانون زمین شهری مصوب 22/6 / 1366: «اراضی موات شهری زمین‌‌‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.» همچنینی به موجب ماده 4 قانون زمین شهری مصوب 22/6 / 1366: اراضی بایر شهری زمین‌‌‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد. بنابراین زمین برای این که مباح و موات باشد، باید دارای دو شرط باشد:
شرط اول: مالک خاص نداشته باشد: پس اگر زمینی که ملک اشخاص است، به سبب اهمال مالکان آباد نباشد، در اصطلاح زمین موات و مباحه نامیده نمی‌‌شود. چنین زمینی را بایر می‌‌نامند و احیاء آن از موجبات تملک نیست.[2]
شرط دوم: آبادی و کشت و زرع در آن نباشد: آبادی زمین، به تناسب انتفاعی که از آن برده میشود، متفاوت است، ولی در عرف زمینی را که در آن درختکاری و زراعت و ساختمان باشد آباد می‌‌گویند. زمین آباد معمولاً دارای مالک خاص است، مگر این که در اثر اعراض مالک یا جهات دیگر مجهول المالک باشد.[3]
اقسام اراضی موات:
اراضی موات دارای اقسام زیر می‌‌باشند:
1- زمین‌‌‌هایی که از اصل موات بوده و می‌‌دانیم که در هیچ تاریخی ملک کسی نبوده است و یا ندانیم که سابقه ملکیت داشته است.
2- اراضی که در تاریخ‌‌‌های گذشته سکنه داشته، ولی از بین رفته و به کلی منقرض گردیده اند. مانند زمین‌‌‌های شوش و بابل و امثال آن.
3- از روی آثار می‌‌دانیم مالکی دارد ولی معلوم نیست که چه کسی است. و ملک هم به صورت خرابه باشد. که این قسمت از اراضی مشمول دو عنوان میشود: اراضی موات و مجهول المالک.
4- صورتی است که مالک معین دارد، ولی از آن اعراض کرده است.[4] این قسم بر دو نوع است:
الف- موردی که ملک موات بوده و احیاء شده و پس از احیاء مالک اعراض نموده است.
ب- موردی که مشمول هیچ یک از اقسام مذکوره نبوده و تابع ملک مالک باشد، ولی مالک آن قسمت را مهجور گذاشته باشد. مثل آن که زمینی که جزء قریه بوده و از قنات یا نهری به خصوص آبیاری می‌‌شده و چون آب قنات و یا نهر از بین رفته است، به تبع آن زمین‌‌‌هایی که از آن آبیاری می‌‌شده از بین رفته و خراب شده، ولی مالک از آن اعراض نکرده است.
در خصوص اعراض از املاک وقتی که مالک آن را رها کرده و سال‌‌‌ها به آن سر نزده باشدو کسی را هم برای اداره آن معین نکرده و تصمیم به بازگشت هم نداشته باشدو حقی برای خود نسبت به آنها نشناسد، در واقع از مالکیت آن صرف نظر کرده است. چنین اموالی همان احکام مربوط به مباحات را دارد.[5]
از این اقسام قسمت آخر ملک مالک قریه است، البته در خصوص اعراض از مال ماده 178 قانون مدنی مقرر داشته: «مالی که در دریا غرق شده و مالک از آن اعراض کرده است مال کسی است که آن را بیرون بیاورد.» از همین ماده می‌‌توان فهمید که قانونگذار اعراض را ملاک رها کردن و سلب مالکیت از خود دانسته است.[6] قسم سوم هم حکم مجهول المالک را دارد و باید با اذن حاکم صرف فقراء شود. زمین‌‌‌های موات در بقیه اقسام هم متعلق به کسی خواهد شد که آن را احیاء کند، به طوری که عرفاً گفته شود آباد شده است.[7]
احیای اراضی موات:
هر کس زمین موات را به قصد تملک آباد کند،مالک آن است،[8] و قانونگذار ما در ماده 140 قانون مدنی احیای اراضی موات را یکی از اسباب تملک برشمرده است.
احیاء بر حسب اغراض مختلف است، وقتی غرض از احیاء سکونت باشد، در تحقق آن کشیدن دیوار لازم است و اگر منظور زراعت باشد، برگرداندن زمین و مرزبندی و ترتیب مجرای آب در زمین کافی است، حتی اگر هنوز آب در آن جاری نشده باشدو لازم نیست که فعلاً تخم کاری و زراعت شده باشد، بلکه آماده کردن آن برای این کار کفایت می کند و به طور کلی باید در تشخیص احیاء به عرف مراجعه نمود و همانطوری که ماده 144 قانون مدنی بیان نموده است احیای اطراف زمین موجب تملک وسط آن نیز است.[9]
در مورد احیای اراضی موات ماده 141قانون مدنی بیان داشته: مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که درعرف آبادکردن محسوب است ازقبیل زراعت،درخت کاری بناساختن وغیره قابل استفاده نمایند. همچنین ماده 142 هم بیان داشته: شروع در احیاء از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره تحجیر است و موجب مالکیت نمی شود، ولی برای تحجیرکننده ایجاد حق اولویت در احیاء می نماید. البته آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 15 / 4 / 1367 هیأت وزیران در ماده 1مقرر نموده: «منظور از عمران و احیاء قابل قبول مذکور در قانون زمین شهری عمومات مذکور در ماده 141 قانون مدنی و مقررات بعدی در باب احیاء و عمران اراضی است عملیاتی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیاء و تحجیر و ریختن مصالح در زمین و حفر چاه و نظائر آن عمران و احیاء محسوب نمی گردد.
در تبصره این ماده آمده است که تناسب میزان زمین عمران و احیاء شده با در نظر گرفتن مساحت زیر بنا و مساحت کل زمین و فضای عمومی آن یا سطح زیر کشت و آیش و سایر تصرفاتی که با در نظر گرفتن مفاد این ماده عمران و احیاء محسوب می شود طبق دستور العمل‌‌‌های صادره توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد.»
بنابراین انجام دادن کارهایی که مقدمه احیاء است تا زمانی که به نتیجه نرسیده و زمین را آباد نساخته است، سبب تملک نمی‌‌شود وتنها برای کسی که شروع به احیاء کرده است، حق اولویت و تقدم ایجاد می‌‌کند. این کارهای مقدماتی را در اصطلاح تحجیر می‌‌نامند، مانند: سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و نهر به قصد احیاء زمین. بنابراین تحجیر کننده مالک زمین نمی‌‌گردد، ولی چون متحمل زحمات و شاید مخارجی هم شده است، لذا قانون به او حق اولویت در احیاء می‌‌دهد و مطابق این حق، می‌‌تواند از کس دیگری که بخواهد زمینی را که او تحجیر کرده است احیاء کند، جلوگیری نموده و خود در احیای آن اقدام نماید. البته حق اولویت تحجیر کننده در مدت کمی بعد از تحجیر و در صورت عدم اقدام به احیاء ساقط میشود.[10] در نتیجه باید گفت که تحجیر احیاء نیست بلکه مفید اولویت و اختصاص و شروع در احیاء محسوب میشود.
به موجب ماده 145 قانون مدنی احیاءکننده باید قوانین دیگر مربوطه به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید. امکان استفاده افراد از مباحات[11] که اراضی موات هم جزء آنها شمرده میشود در ماده 92 قانون مدنی مورد تأیید قرار گرفته است. ماده 92 قانون مدنی مقرر داشته: «هر کس می‌‌تواند با رعایت قوانین و نظامات راجع به هر یک از مباحات از آنها استفاده نماید.» تفاوت مباحات با اموال و مشترکات عمومی در آن است که دولت یا اشخاص حقوقی حقوق عمومی مالک مشترکات عمومی هستند و اشخاص خصوصی نمی‌‌توانند مالک آنها گردند در حالی که مباحات مالکی ندارند، هرچند که تحت نظارت دولت باشند و دولت می‌‌تواند طبق مقررات آنها را تملک کندیا به دیگران اجازه دهد که با شرایطی آنها را تملک نمایند.[12]
البته در نظام کنونی استفاده از بیشتر مباحات شایع مانند زمین و آب در نظارت کامل دولت است.[13] امروزه باید گفت که بعد از تصویب قانون اساسی و اصل 45 قانون اساسی و پاره‌‌‌‌ای از قوانین عادی که متعاقب آن تصویب شده نشان می‌‌دهد که اراضی موات متعلق به دولت و از اموال اختصاصی دولت‌‌اند و دیگر نمی‌‌توان آنها را از مباحات محسوب داشت و با تحجیر آنها را تصاحب نمود. البته افراد می‌‌توانند براساس مقرراتی که وضع شده اراضی موات را با مجوزی که اخذ می‌‌نمایند برای عمران آبادی ومقاصد مشروع و قانونی مورد بهره برداری قرار دهند. اما ممکن نیست مثل گذشته کیلومترها زمین را به نام خود به ثبت بدهند و سند مالکیت بگیرند.[14] بنابراین به منظور حفظ مصالح عمومی و جلوگیری از خرید و فروش غیر عادی زمین‌‌‌های موات، به موجب قوانین خاص، این اراضی ملک دولت محسوب میشود.[15]