كلمات كليدي : عقد، بيع، انتقال، مالكيت، خريد، فروش
نویسنده : محمد حسين احمدي
بیع در لغت به معنای داد و ستد[1]و در اصطلاح حقوقی به معنای خرید و فروش است.[2]عقد بیع یکی از قدیمی‌ترین عقود می‌باشد که مبنای پیدایش آن نیاز بشر به این عقد بوده است،[3]زیرا باتوجه به رشد جمعیت و روند روبه رشد شهرنشینی، دیگر امکان انجام مبادله‌ی کالابه‌کالا برای تأمین همه‌ی نیازها وجود نداشت. بنابراین در بیع درمقابل آن‌چه فروخته می‌شود امروزه معمولاً پول پرداخت می‌شود. مادهی338قانون مدنی درخصوص عقد بیع می‌گوید:
«بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم»
اوصاف عقد بیع
عقد بیع دارای اوصافی است که در زیر به آن اشاره می‌گردد.
اول) تملیکی بودن بیع
منظور از تملیکی بودن عقد بیع این است که به محض انعقاد عقد بیع که با ایجاب و قبول صورت می‌گیرد، انتقال مالکیت مبیع و ثمن نیز صورت می‌گیرد و خریدار مالک مبیع و فروشنده (بایع) مالک ثمن[4]می‌شود.[5]
دوم) لازم بودن بیع
عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین حق برهم زدن (فسخ) آن را نداشته باشد مگر در مواردی که خود قانون معین می‌نماید.[6]بنابراین فروشنده و مشتری حق ندارند عقد بیع را برهم بزنند مگر در مواردی که به‌موجب قانون برای یکی از طرفین یا هردو طرف اختیار برهم زدن بیع وجود داشته باشد.[7]به این موارد خیارات می‌گویند.[8] برخی خیارات در همه‌ی عقود لازم به کار می‌رود[9] اما برخی از خیارات مختص عقد بیع مورد استفاده قرار می‌گیرد.[10]
خیارات مخصوص عقد بیع عبارتند از: خیار مجلس ، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن (مادهی 456 ق.م[11])
الف) خیار مجلس
به‌موجب خیار مجلس، طرفین عقد بیع تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند و از هم جدا نشده‌اند می‌توانند بیع را فسخ نمایند.[12]
خیار مجلس در مواردی از بین می‌رود:[13]
1) در صورتی که طرفین در حین انعقاد عقد بیع، خیار مجلس را اسقاط بنمایند دیگر اختیار برهم زدن بیع را ندارند.
2) چنان‌چه پس از انعقاد عقد، طرفین با توافق هم‌دیگر خیار مجلس را ساقط کنند، دیگر نمی‌توانند از این اختیار استفاده کنند.
3) درصورتی که خریدار و فروشنده از هم جدا شوند، خیار مجلس نیز از بین می‌رود.
4) هرگاه فروشنده و خریدار در اموالی که به موجب بیع به آنها منتقل شده تصرف نمایند.[14]
ب) خیار حیوان
در صورتی که در عقد بیع، مبیع حیوان باشد، خریدار تا سه روز از زمان انعقاد عقد بیع می‌تواند آن را فسخ نماید، بدون اینکه نیاز به اثبات وجود عیب در حیوان داشته باشد. (مادهی398ق.م) البته باید توجه داشت که خیار حیوان درصورتی ایجاد می‌شود که مبیع، حیوان زنده باشد[15]
ج) خیار تأخیر ثمن
عقد بیع خریدار را ملزم به تسلیم ثمن می‌نماید. (بند4مادهی362ق.م) تأخیر در پرداخت ثمن موجب می‌شود که برای فروشنده خیار تأخیرثمن ایجاد شود که به‌موجب آن فروشنده می‌تواند عقد بیع را فسخ نماید. (مادهی402ق.م) باید دانست که خیار تأخیر ثمن مخصوص فروشنده است و نمی‌توان به‌دلیل تأخیر در تسلیم مبیع، این خیار را برای مشتری قرار داد.[16]
شرایط ایجاد خیار تأخیر ثمن عبارتند از:[17]
1- مبیع عین خارجی[18] یا در حکم آن[19]باشد.
2- پرداخت ثمن و مبیع حال باشد و طرفین برای تأدیه‌ی ثمن و تسلیم مبیع اجلی معین نکرده باشند.
3- فروشنده و خریدار، مبیع و ثمن را به یکدیگر تسلیم ننموده باشند.[20](مادهی 407 ق.م)[21]
4- سه روز از تاریخ انعقاد عقد بیع بگذرد. البته در کالاهایی که سریع‌تر فاسد می‌شوند، از زمانی‌که مبیع نزدیک به فساد و یا کسر قیمت بشود، خیار تأخیر ثمن برای بایع ایجاد می‌گردد. (مادهی409ق.م)
سوم) معوض بودن بیع
بیع عقدی معوض است یعنی بایع در عوض مالی (مبیع) که می‌فروشد، مالی را (ثمن) از مشتری می‌گیرد. بنابراین بین این دو عوض وابستگی وجود دارد.[22] نتایج معوض بودن بیع و وابستگی دو عوض آن (مبیع و ثمن) عبارتند از:[23]
الف) چنان‌چه تملیک یکی از دو عوض به‌دلیلی باطل باشد، تملیک عوض دیگر نیز انجام نخواهد شد. مثلاً درصورتی که معلوم شود بایع، مالی را که خرید و فروش آن ممنوع بوده را به شخص دیگری فروخته است، خریدار دیگر تعهدی برای تأدیه ثمن به بایع ندارد.
ب) بایع و خریدار می‌توانند تسلیم هریک از عوضین را مشروط به تسلیم عوض دیگر بنمایند.[24]
ج) درصورتی که مبیع قبل از تسلیم به خریدار و بدون تقصیر بایع تلف شود، عقد بیع منحل می‌گردد و خریدار ثمن را پرداخت نمی‌نماید و چنان‌چه ثمن را پرداخته می‌تواند آن را پس بگیرد.[25]
د) درصورتی که بین مبیع و ثمن تعادل وجود نداشته باشد و ارزش اقتصادی میان دو عوض خیلی زیاد باشد، طرف زیان‌دیده حق فسخ بیع را دارد.[26]
چهارم) رضایی بودن عقد بیع
انعقاد عقد بیع به انجام تشریفات خاصی نیاز ندارد و به صرف توافق طرفین بیع منعقد می‌گردد مانند بیع ماشین اما در برخی اقسام بیع به صرف توافق، عقد بیع ایجاد نمی‌گردد بلکه به تشریفاتی نیاز دارد مانند بیع صرف[27]که قبض در آن شرط صحت بیع است.[28]
شرایط صحت عقد بیع
برای صحیح بودن عقد بیع لازم است شرایط زیر رعایت شود:
الف) سالم بودن اراده‌ی طرفین
طرفین عقد بیع باید دارای اراده‌ی سالم باشند. یعنی خریدار و فروشنده هم قصد انجام معامله و هم رضایت به انجام معامله داشته باشند. قصد همان اراده‌ی شخص است مبنی بر انجام معامله و رضایت، میل و گرایش درونی شخص است به انجام معامله.[29]
اراده‌ی طرفین برای انجام معامله توسط بایع و مشتری یا نماینده‌ی آنها اعلام می‌شود. پیشنهاد انجام معامله «ایجاب» و پذیرفتن آن «قبول» نام دارد. عقد بیع نیز با ایجاب و قبول منعقد می‌گردد، البته ممکن است بیع صرفاً با قبض و اقباض مبیع و ثمن صورت گیرد و در بیان اراده ار لفظ استفاده نشود که به آن بیع معاطات گویند.[30](مادهی339ق.م)
نقص اراده
درصورتی که شخصی قصد انجام معامله را نداشته باشد، معامله به‌دلیل فقدان قصد باطل است، مثل کسی که در حال مستی خانه‌اش را بفروشد. (مادهی195ق.م) به‌علاوه چنان‌چه شخصی قصد انجام معامله را داشته باشد اما رضایت نداشته باشد معامله نافذ نیست. اکراه و اشتباه عواملی هستند که بر روی رضایت اثر می‌گذارند و موجب عدم نفوذ معامله می‌شوند. (مادهی199ق.م)
اشتباه
اشتباه تصور نادرستی است که شخص از واقعیت دارد.[31] اشتباه زمانی موجب عدم نفوذ معامله است که مربوط به خود موضوع معامله باشد. (مادهی200ق.م) منظور از خود موضوع معامله مجموعه اوصافی است که در نظر طرفین وصف اساسی مبیع است.[32]برابر مادهی353ق.م در عقد بیع چنان‌چه چیز معینی به عنوان جنس خاص فروخته شود اما درواقع از آن جنس نباشد، بیع باطل است. مانند اینکه فروشنده ده گونی معین برنج را می‌فروشد اما بعداً معلوم شود که کیسه‌ها گندم بوده است، بیع باطل است. اشتباه درشخص طرف معامله نیز به صحت معامله خللی وارد نمی‌آورد مگر درمواردی که شخصیت طرف علت عمده‌ی عقد باشد (مادهی201ق.م) اما در عقد بیع معمولاً شخصیت طرف معامله علت اصلی معامله نمی‌باشد.
اکراه
اکراه عبارت است از فشار مادی یا معنوی نامشروعی که به‌وسیله‌ی کسی بر طرف معامله وارد می‌شود و او را وادار به انعقاد قرارداد می‌نماید.[33] اعمالی موجب اکراه می شوند که شخص را نسبت به جان، مال یا آبرویش به‌گونه‌ای که معمولاً غیرقابل تحمل باشد، تهدید نماید و این تهدید در یک شخص متعارف مؤثر باشد. زمانی که شخصی مورد اکراه قرار گیرد، قصد انجام معامله را دارد اما رضای او سالم نیست و آزادی و استقلال اراده‌اش را از دست می‌دهد و لذا عقدی را که منعقد می‌کند نافذ نیست.[34](مادهی203ق.م)[35]مثل اینکه شخصی بااکراه ماشینش را بفروشد. در این‌جا چون شخص به‌دلیل اکراه حاضر به فروش ماشین شده و رضایت ندارد، عقد بیع نافذ نیست.
ب) اهلیت طرفین
اهلیت، توانایی شخص برای دارا شدن و اجرای حق می‌باشد.[36]طرفین معامله برای انجام معامله بایستی اهلیت داشته باشند یعنی بالغ[37]، عاقل[38] و رشید[39] باشند. علاوه براین بایع و مشتری بایستی اهلیت برای تصرف در مبیع و ثمن را نیز داشته باشند. بنابراین بایع و مشتری نباید منعِ قانونی برای تصرف در مبیع و ثمن داشته باشند، مثلاً چنان‌چه بایع قبلاً مبیع را وثیقه‌‌ی بدهی‌اش قرار داده باشد و یا دادگاه آن مال را توقیف نموده باشد، بایع نمی‌تواند مالش را بفروشد.[40]
باید دانست که نابینایی اشخاص موجب عدم اهلیت آنها برای انعقاد معامله نیست و شخص نابینا نیز برابر مادهی347ق.م برای انعقاد بیع اهلیت دارد.
ج) موضوع عقد بیع
آن‌چه در عقد بیع مورد معامله قرار می‌گیرد مبیع و ثمن است. چنان‌چه مبیع (یا ثمن) مال معینی باشد باید هنگام عقد موجود باشد، در غیر این‌صورت عقد بیع باطل خواهد بود.[41] (مادهی361ق.م) در صورتی که مبیع مال کلی باشد[42](مثلاً هزار کیلو برنج به‌صورت نامعین باشد) لازم نیست برنج‌ها در زمان عقد موجود باشند.[43]
مطابق مادهی 338ق.م مبیع باید عین باشد.[44]عین به مالی می‌گویند که مادی و محسوس باشد و به‌طور مستقل مورد خرید و فروش قرار می‌گیرد.[45]
مورد معامله در عقد بیع باید ارزش مالی داشته باشد و منع قانونی برای خرید و فروش نداشته باشد.[46]مورد معامله باید منفعت عقلانی و مشروع داشته باشد.[47](مادهی215ق.م) به‌علاوه مورد معامله باید معین و معلوم باشد، یعنی مردد بین دو یا چند چیز نباشد و مقدار، جنس و وصف آن مشخص باشد.[48]
د) مشروعیت جهت معامله
جهت معامله عبارت است از انگیزه و هدف اصلی که معامله‌کننده از انعقاد معامله داشته است.[49]مثلاً شخصی اسبی می‌خرد تا با آن در مسابقات اسب‌دوانی شرکت نماید و شخص دیگری اسبی می‌خرد تا جهت بارکشی از آن استفاده نماید. مطابق مادهی217ق.م:
«در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد والا معامله باطل است.»
بنابراین چنان‌چه شخصی اسبی بخرد و در قرارداد تصریح نماید که اسب را برای انتقال اجناس قاچاق و یا مواد مخدر خریداری می‌نماید، این معامله باطل می‌باشد.
انحلال عقد بیع
پس از آن‌که عقد بیع به‌طور صحیح منعقد شد، برخی اسباب موجب انحلال و از بین رفتن عقد بیع می‌شوند.[50]
الف) اقاله (تفاسخ)
پس از ایجاد عقد بیع، فروشنده و خریدار می‌توانند با توافق و تراضی بیع را منحل نمایند. (مادهی283ق.م) اقاله شکل خاصی ندارد و با هر لفظ یا عملی که بر اقاله دلالت نماید، حاصل می‌شود. بایع و فروشنده می‌توانند تمام یا بخشی از معامله را منحل نمایند، مانند اینکه مورد معامله صد تخته فرش باشد که طرفین می‌توانند بیع را نسبت به پنجاه تخته فرش و یا کل فرش‌ها اقاله نمایند. درصورت تلف مبیع یا ثمن نیز مانعی برای اقاله بوجود نمی‌آید زیرا در عوض چیزی که تلف شده باید مثل آن درصورت مثلی بودن و قیمت آن درصورت قیمی بودن داده شود.[51]
هم‌چنین در صورتی که یکی از طرفین پس از بیع در مالی که به او منتقل شده است تصرفاتی نماید که موجب افزایش قیمت شود، این افزایش قیمت را هنگام اقاله مطالبه می نماید. (ماده 288ق.م)
ب) فسخ
از آنجا که بیع از عقود لازم است، تنها در موارد معینی قابل فسخ است. این موارد عبارت است از مواردی که به‌موجب قانون شخص اختیار فسخ معامله را دارد.[52] برابر مادهی396ق.م عبارتند از: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار رؤیت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیارتدلیس، خیار تبعض صفقه و خیار تخلف شرط. البته[53] خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن مخصوص بیع است. (مادهی456ق.م)
ج) انفساخ
ممکن است عقد بیع بدون اراده‌ی بایع و خریدار منحل گردد یعنی خود به خود از بین برود. به‌موجب مادهی387ق.م درصورتی که مبیع قبل از تسلیم به مشتری و بدون تقصیر بایع تلف شود، عقد بیع منفسخ می شود[54] و ثمن باید به مشتری مسترد گردد. علاوه براین بایع و خریدار نیز می‌توانند شرط کنند که درصورت حصول شرایطی عقد بیع منفسخ گردد. مثلاً شرط نمایند که درصورت عدم پرداخت ثمن در موعد معین، عقد بیع خود به خود از بین برود.[55]