كلمات كليدي : بيع، شرطي، استرداد مبيع
نویسنده : محمد حسين احمدي
بیع شرط بیعی است که در آن شرط می‌شود هرگاه فروشنده در مدت معین تمام یا قسمتی از ثمن را به خریدار مسترد نماید حق فسخ معامله را نسبت به تمام یا قسمتی از مبیع داشته باشد. البته هرگاه به اینکه برای فسخ، تمام ثمن باید داده شود یا بخشی از آن اشاره نشده باشد خیار فسخ تنها با دادن تمام ثمن قابل اِعمال خواهد بود. بازگشت مبیع به مالکیت فروشنده درصورتی است که فروشنده به شرایطی که بین او و مشتری برای پس دادن مبیع مقرر شده است عمل نماید و در غیر این‌صورت بیع قطعی شده و مالکیت مشتری بر مبیع ثابت می‌شود. (ماده‌ی459قانون مدنی)
ویژگی شرط خیار[1] در بیع شرط این است که خیار برای فروشنده شرط می‌شود و استفاده از خیار مشروط به پرداخت ثمن توسط فروشنده در مدت معین است.[2]
قصد انعقاد بیع شرط
برای اینکه اشخاص از بیع شرط برای مقاصد دیگر به جز بیع استفاده ننمایند قانون‌گذار در ماده‌ی463ق.م[3] درمورد قصد طرفین مقرر میدارد درصورتی که فروشنده در بیع شرط واقعاً قصد انعقاد بیع را نداشته باشد احکام عقد بیع اجرا نخواهد شد. (ماده‌ی 463ق.م) یعنی اگر معلوم شود قصد فروشنده مثلاً استقراض بوده احکام بیع جاری نخواهد شد.[4]
شرایط صحت بیع شرط
شرایط بیع شرط همان شرایط اساسی معاملات است که در ماده‌ی 190ق.م آمده است.[5] برابر این ماده:
«برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
1) قصد طرفین و رضای آنها.
2) اهلیت موضوع.
3) موضوع معین که مورد معامله باشد.
4) مشروعیت جهت معامله.
شرایط شرط در بیع شرط
شرطی که درضمن چنین بیعی قرار می‌گیرد درصورتی صحیح خواهد بود که خود دو شرط را داشته باشد:[6]
الف) همزمانی شرط و عقد
ایجاد شرط باید همزمان با انعقاد عقد بیع باشد. درصورتی که زمان ایجاد شرط با زمان انعقاد بیع متفاوت باشد؛ بیع شرطی ایجاد نمی‌گردد.
ب) مدت معین
برای ایجاد شرط به‌صورت صحیح بایستی برای شرط مدت معینی قرار داد در غیر این‌صورت شرط صحیح نیست زیرا درصورت مجهول بودن مدت شرط، انتقال مالکیت نیز مجهول می‌ماند و معلوم نیست که بیع در چه زمانی قطعیت می‌یابد. به همین دلیل برخی کشورها که چنین بیعی را پذیرفته‌اند برای شرط مدت دو ساله یا پنج ساله قرار داده‌اند.
آثار بیع شرط
آثار بیع شرط عباتند از:
اول) انتقال مالکیت
در بیع شرط با انعقاد عقد مالکیت مبیع به خریدار منتقل می‌شود البته با شرط خیار فسخ برای فروشنده. در صورتی که مبیع عین خارجی باشد به وسیله عقد بیع به خریدار منتقل می‌شود و وجود خیار مانع از انتقال مبیع به مشتری نمی‌گردد. (ماده 363ق.م)[7] بلکه تنها اثر خیار فسخ برای فروشنده، تزلزل مالکیت مشتری نسبت به مبیع است چرا که فروشنده می‌تواند با فسخ عقد بیع مجدداً مالک مبیع شود. در صورتی‌که فروشنده از حق فسخ خود استفاده ننماید بیع قطعی شده و مالکیت مشتری بر مبیع استقرار می‌یابد اما فروشنده پس از انعقاد چنین بیعی به طور قطعی مالک ثمن می‌گردد زیرا مشتری در حالت عادی نمی‌تواند بیع را فسخ نماید و حق فسخ فروشنده هم تأثیری در انتقال مالکیت ثمن به او ندارد.
دوم) منافع مبیع
در بیع شرط منافع مبیع از آن خریدار است و بنابراین خریدار حق دارد در زمانی هم که بایع خیار دارد در مبیع تصرف نماید و مثلاً مبیع را به خود فروشنده و یا شخص دیگری اجاره بدهد.[8]
مطابق ماده 459ق.م[9] در صورتی که فروشنده بیع شرط را فسخ نماید اثر فسخ از زمان اعمال حق فسخ است نه از زمان انعقاد عقد بیع. بنابراین پس از فسخ عقد بیع منافع حاصله از مبیع از زمان انعقاد عقد تا زمان فسخ عقد بیع متعلق به مشتری می‌باشد. البته با توجه به ماده‌ی 287 ق.م[10] باید بین منافع متصل و منفصل مبیع تفاوت قائل شد. یعنی منافع منفصل مبیع که از زمان عقد تا زمان فسخ بیع شرط ایجاد شده است متعلق به مشتری و منافع متصل متعلق به فروشنده است.[11]
سوم) تصرف در مبیع
مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفاتی بنماید که با حق خیار بایع منافات داشته باشد مثلاً نمی‌تواند مبیع را به دیگری منتقل نماید. (ماده‌ی460ق.م)[12] زیرا مالکیت خریدار بر مبیع تا زمانی که حق خیار فسخ فروشنده باقی است قطعی نمی‌باشد و تصرفاتی که فروشنده می‌نماید باید به گونه‌ای باشد که در صورت اعمال فسخ توسط فروشنده، مبیع بدون وجود هیچ مانعی مسترد گردد.[13]
تصرفات خریدار که با حق خیار بایع منافات دارد و بایع باید از انجام آنها بپرهیزد عبارتند از:
الف) اتلاف مبیع
خریدار نباید مبیع را از بین ببرد یا موجب از بین رفتن آن بشود مثلاً در صورتی که مورد معامله یک گاو باشد خریدار نباید آن را بکشد زیرا با کشتن آن فروشنده نمی‌تواند پس از فسخ بیع به مبیع دست پیدا کند. هم‌چنین تخریب و معیوب نمودن بیع نیز در صورتی که موجب ار بین رفتن ارزش مبیع شود مانند اتلاف است و با حق خیار بایع منافات دارد.
ب) تغییر کاربری مبیع
خریدار نمی‌تواند در مبیع تصرفاتی نماید که موجبب تغییر وضعیت و کاربرد مبیع گردد زیرا قصد فروشنده از قرار دادن حق فسخ برای خود در ضمن عقد بیع، باز گرداندن مبیع به خود، به همان نحوی که فروخته، می‌باشد و تصرفاتی که موجب تغییر وضعیت مبیع گردد با قصد بایع از شرط نمودن حق فسخ در بیع منافات دارد مثلاً در صورتی که مبیع در بیع شرطی زمین زراعی باشد خریدار نمی‌تواند با از بین بردن زراعت، مبیع را به زمین مسکونی تغییر دهد.[14]
ج) نقل و انتقال مبیع
خریدار حق ندارد مبیع را به دیگری انتقال دهد زیرا مبیع مشروط به وجود خیار برای فروشنده به خریدار منتقل شده است. خریدار می‌تواند با قید وجود حق فسخ برای فروشنده مبیع را به شخص دیگری انتقال دهد. یعنی فروشنده (خریدار بیع شرطی) شرط نماید که درصورت حصول شرط در مدت معین عقد خود به خود از بین برود.[15]
د) واگذاری منافع مبیع بیش از مدت خیار
مشتری نباید برای مبیعی که تا دو ماه برای فروشنده حق فسخ وجود دارد به مدت شش ماه اجاره دهد. ماده‌ی500ق.م دراین باره مقرر میدارد:
«در بیع شرط مشتری می‌تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد بوسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد والا اجاره تا حدی‌که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.»
ه) رهن گذاشتن مبیع
خریدار در بیع شرطی نباید مبیع را رهن بگذارد زیرا در عقد رهن مالی که به رهن گذاشته می‌شود (عین مرهونه) درصورت عدم پرداخت دین طلبکار (مرتهن)، او می‌تواند عین مرهونه را بفروشد درحالی‌که این امر با حق خیار بایع منافات دارد. (ماده‌ی455ق.م)[16]
چهارم) انتقال خیار فسخ
درصورت مرگ فروشنده، حق خیار او در بیع شرط به ورثه‌اش منتقل می‌گردد. (ماده‌ی445ق.م)[17] البته در صورت تعدد ورثه آنها نمی‌توانند در اعمال حق خیار تبعیض نمایند یعنی بعضی از آنها خواهان فسخ بیع شرط باشند و بعضی دیگر خواهان فسخ بیع نباشند زیرا خود مورث (فروشنده) نمی‌توانست در اِعمال خیار تبعیض نماید. بنابراین همه‌ی ورثه یا باید عقد بیع را فسخ کنند و یا همگی فسخ ننمایند. ماده‌ی 462ق.م نیز در مورد مرگ خریدار می‌گوید:
«اگر مبیع به شرط بواسطه فوت مشتری به ورثه او منتقل شود حق فسخ بیع در مقابل ورثه به همان ترتیبی که بوده است باقی خواهد بود.»
یعنی اگر فروشنده در مدت معین ثمن را به ورثه‌ی مشتری رد نماید حق فسخ بیع را خواهد داشت.[18]
رد ثمن در بیع شرط
منظور از رد ثمن، دادن ثمن به خریدار است به‌نحوی که بتواند هر نوع تصرفی را که می‌خواهد در آن انجام دهد. چنان‌چه خریدار از گرفتن ثمن در مدتی که فروشنده حق خیار دارد امتناع نماید مطابق ماده‌ی461ق.م فروشنده می‌تواند با مراجعه به حاکم یا قائم‌مقام او و پرداخت ثمن، بیع را فسخ نماید.[19]
ماهیت رد ثمن
رد ثمن می‌تواند به یکی از چهار صورت زیر باشد:
1) رد ثمن شرط ایجاد خیار فسخ برای فروشنده می‌باشد. بنابراین خیار فسخ پس از رد ثمن ایجاد می‌شود.
2) رد ثمن شرط برای اعمال خیار فسخی است که قبلاً به وسیله عقد ایجاد شده بود.
3) رد ثمن فسخ فعلی است یعنی نشانه‌ی اعمال فسخ از جانب فروشنده است.
4) با دادن ثمن عقد خود به خود منفسخ می‌گردد.
در بیع شرط رد ثمن شرط اعمال خیار فسخ است یعنی خیار همزمان با انعقاد بیع شرط ایجاد می‌شود اما شرط اعمال آن پس دادن ثمن به خریدار است. البته درصورت توافق طرفین هر یک از این اقسام باشد صحیح است و اگر در ضمن بیع شرط به یکی از این اقسام تصریح شود به همان عمل می‌گردد.[20]
وضع بیع شرط باتوجه به مقررات قانون ثبت
برابر ماده‌ی463ق.م اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع حقیقت بیع نبوده است احکام بیع در آن معامله جاری نخواهد بود. به‌دلیل اینکه از بیع شرط بیشتر برای قرض گرفتن استفاده می‌شد یعنی خریدار، قرض‌دهنده و فروشنده، قرض‌گیرنده بود و درصورتی که قرض‌گیرنده (فروشنده) نمی‌توانست پولی را که قرض‌دهنده (خریدار) پرداخته است را در مدت معین پس بدهد؛ بیع قطعی می‌شد؛[21] درحال حاضر با توجه به مواد 33 و 34[22] قانون ثبت اسناد و املاک بیع شرط به عنوان معامله‌ی باحق استرداد محسوب می‌شود و درنتیجه مالکیت مبیع به خریدار انتقال پیدا نمی‌کند حتی اگر مال در تصرف او باشد. بنابراین خریدار در بیع شرطی مانند طلبکار باوثیقه است یعنی وثیقه‌ی طلب او مبیع است و او برای گرفتن طلبش تنها می‌تواند آن مال را بفروشد.[23]
برطبق مواد33و34قانون ثبت اسناد مشتری را در بیع خیاری نمی‌توان مالک دانست. (حکم شماره‌ی 1665مورخ 5/5/19 شعبه سوم دیوان عالی کشور)[24]
مقررات مواد 35 و 36 ق.ث[25] انحراف قصد بایع از حقیقت بیع را به صورت یک فرض قانونی درآورده است. در ماده‌ی34ق.ث وضع خریدار مانند وضع طلبکار رهنی است با این تفاوت که تا زمان اجرای خیار مالک منافع است.[26]
باید دانست که درحال حاضر نمی‌توان با اثبات قصد واقعی بر تملیک مبیع، انتقال مالکیت را قبول نمود. یعنی در بیع شرط نیز خریدار، طلبکارِ فروشنده محسوب می‌شود و فقط می‌تواند برای گرفتن طلب خود و ضرر که از تأخیر پرداخت وجه توسط فروشنده به او رسیده است، تقاضای صدور اجراییه را برای فروش آن ملک بنماید و از محل فروش آن ملک، وجهی را که از فروشنده طلبکار است پس بگیرد.[27]
درصورتی که بیع شرطی نسبت به مال منقول نیز صورت بگیرد اگرچه قانون‌گذار در معاملات با حق استرداد بیشتر به معاملات اموال غیر منقول اشاره نموده اما با توجه به ماده‌ی34ق.ث معاملات با حق استرداد نسبت به مال منقول نیز مشمول این مقررات است؛ درصورتی که بیع شرط نسبت به مال منقول نیز واقع شود بازهم اثر تملیکی ندارد. [28] ماده‌ی34ق.ث مقرر میدارد:
«.... درمورد اموال منقول....هرگاه بدهکار ظرف چهار ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید مال مورد معامله بوسیله‌ی اجرای ثبت به حراج گذاشته می‌شود....»