دانستنتی های حقوقی؛
در شرايط كنونی با پيچيده شدن مسايل شهری، تنوع و كثرت نيازها و احتياجات نمیتوان شهرها را به حال خود رها كرد تا بدون اتكا به طرحهای جامع، هادی و تفصيلی شكل گيرند. از اين رو رعايت طرحهای شهری در ساخت و سازها به عنوان يكی از بنيادیترين ابزار شكلدهی شهرها بر اساس نظم و برنامه از پيش تعيينشده ضروری است.
امروزه به منظور سامانبخشی به سيمای شهر، ملاحظاتی از قبيل اصول معماری، فنی و بهداشتی در احداث بنا در هر محلی تابع يك سلسله ضوابط و قواعدی است كه الزاماً بايد رعايت شود لذا دانستن قوانين مربوط به ساخت و سازها در ارتباط با افرادی كه قصد تغيير در بنای مسكونی يا تجاری خود دارند، يكی از ضرورتهايی است كه از طرح پروندههای وقتگير و پرهزينه دادگستری میكاهد. به طور مثال بايد دانست در هنگام صدور پروانه جهت ساختمان جديد بايد در طرح ساختمانی يا تغييرات آن حداقل تعداد محلهای پاركينگ، بر اساس معيارهای مشخص شده در ضوابط مربوطه پيشبينی شده باشد همچنين اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحكيم و مقاومسازی نباشد يا ذینفع در زمان تعيينشده نسبت به مقاومسازی اقدام نكند، حكم مقتضی نسبت به قلع بنا صادر میشود و به اجرا گذاشته خواهد شد. جزييات اين ضوابط و مقررات در سايت شهرداری هر استان قابل دسترسی است زيرا برخی از ضوابط بسته به وضعيت هر استان به تناسب شرايط بومی يا حتی نواحی مختلف يك شهر، متفاوت است.
به گزارش «تابناک» در شرايط كنونی با پيچيده شدن مسايل شهری، تنوع و كثرت نيازها و احتياجات نمیتوان شهرها را به حال خود رها كرد تا بدون اتكا به طرحهای جامع، هادی و تفصيلی شكل گيرند. از اين رو رعايت طرحهای شهری در ساخت و سازها به عنوان يكی از بنيادیترين ابزار شكلدهی شهرها بر اساس نظم و برنامه از پيش تعيينشده ضروری است. در اين ارتباط طرح جامع شهری با هدف مشخص كردن جهتهای توسعه و تدوين برنامه شهری و نيز تأمين نيازمندیهای آن بر مبنای پيشبينیها و اهداف توسعه شهری، تهيه میشود. به علاوه طرح هادی شهری عبارت از طرحی است كه در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمينهای شهری برای عملكردهای مختلف استفاده میشود. طرح تفصيلی نيز كه رعايت آن الزامی است، عبارت از طرحی است كه بر اساس معيارها و ضوابط كلی طرح جامع شهر؛ نحوه استفاده از زمينهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين برای هر يك از آنها، وضع دقيق و تفصيلی شبكه عبور و مرور، ميزان تراكم جمعيت و تراكم ساختمانی در واحدهای شهری و اولويتهای مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشكلات شهری و موقعيت كليه عوامل مختلف شهری در آن، تعيين شده و نقشهها و مشخصات مربوط به مالكيت بر اساس مدارك ثبتی تهيه و تنظيم میشود.
موارد تخلفات ساختمانی
تخلفات ساختمانی به معنای نقض قوانين و ضوابط شهرسازی، فنی، ايمنی و بهداشتی در احداث ساختمان بوده و ابهام در قوانين و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است. مبنا و مستند رسيدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حريم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداریها و تبصرههای يازدهگانه آن و در خارج از حريم مصوب شهرها، كميسيون بند 3 تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداریها است.
در اين ارتباط به هر گونه ساخت و سازی كه فاقد مجوز كتبی از مرجع صدور پروانه باشد بنای فاقد پروانه گفته میشود. حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نيز توسط مؤدی انجام شده اما مبادرت به اخذ پروانه نكرده باشد و شروع به احداث ساختمان خود كند، باز هم میتوان آن را ساخت و ساز بدون پروانه به شمار آورد.
حسب قانون چنانچه پلاكی فاقد پلاك ثبتی بوده و در آن ملك اقدام به احداث بنای غيرمجاز شده باشد، نداشتن سند مالكيت مانع رسيدگی و طرح موضوع در كميسيون ماده 100 شهرداری نخواهد بود.
در مورد ساخت اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی و در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكانی، كميسيون شهرداری میتواند به جای حكم تخريب، سازنده را موظف به پرداخت جريمهای كند كه متناسب با نوع استفاده از فضای ايجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد. (كه در تعيين قيمت اعيانی آن تأثيرگذار است)
بديهی است در فرضی كه ذینفع از پرداخت جريمه خودداری كند، مرجع صدور مكلف است مجدداً پرونده را به كميسيون مذكور ارجاع و صدور رأی تخريب را تقاضا كند. كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأی تخريب اقدام خواهد كرد.
از طرفی ديگر، هر نوع احداث بنا مغاير با كاربری تعيينشده برای زمين به عنوان تغيير كاربری محاسبه میشود و قابل طرح در كميسيون ماده 100 شهرداری است.
لازم است اشاره شود، تخلف تراكم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی يا بهداشتی قابل رسيدگی است. مرجع صدور پروانه بعد از اخذ جريمه بايد گواهی پايان ساخت را صادر كند.
در هر مورد كه مرجع صدور پروانه، حكم صادره درباره جريمه را به اجرا بگذارد، احداث بنای مازاد كه قبل از آن غيرمجاز محسوب میشد، مجاز شناخته میشود اما نكته مهم اين است كه اعتبار رأی بقای جريمه كميسيون بر تراكم اضافه تنها تا زمانی است كه آن ساختمان پابرجا است و در صورت تخريب و تجديد بنا، استناد به رأی صادرشده برای استفاده از تراكم مازاد در ساخت مجدد به هيچ وجه قابل قبول نخواهد بود.
چگونگی تعبيه پاركينگ در مجتمعهای آپارتمانی
تأمين و احداث تمامی پاركينگهای مورد نياز طبق ضوابط مصوب كميسيون ماده 5 شهر تهران تعيينشده در پروانههای ساختمانی هر يك از كاربریها، برای تمامی ساختمانها و در همه پهنهها الزامی است و صدور هر گونه عدم خلاف يا گواهی پايان كار، منوط به تأمين كليه پاركينگهای مورد نياز مذكور، در همان ساختمان يا در پاركينگهای مشاعی با فاصله حداكثر 250 متر خواهد بود اما در اين خصوص، تفكيك پاركينگها در مجتمعهای آپارتمانی با رعايت كليه حقوق مالكان و خريداران بدون اشكال و موانع بعدی صورت میگيرد. در واقع، اين اقدام در مورد تفكيك اعيان مطلوبيت بيشتری يافته و صورتمجلس تفكيكی با رعايت همه جوانب قانون تنظيم میشود.
به اين ترتيب در صورتمجالس تفكيكی همواره تعداد پاركينگها در قسمت مفروزات با مساحت، حدود و شماره قطعه تعيين میشوند و به هنگام انتقال با توجه به صورتمجلس پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره، مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد خواهند كرد.
بنابراين چون پاركينگها جزو مفروزات ساختمانها هستند، جای اعتراض برای كسانی كه پاركينگ نداشته باشند باقی نمیگذارد. مطلبی كه بايد مورد توجه قرار گيرد و به واحدهای ثبتی مربوط میشود، اين است كه در تنظيم صورتمجلس تفكيكی برای تعاريف حدود آپارتمان و مفروزات، ديگر ابعاد ذكر نمیشود و عدم ذكر ابعاد در مفروزاتی كه در يك طبقه قرار گرفته باشند، مثل انباریها و پاركينگها و بعضاً موقعيت مكانی چند واحد مفروز انباری يا پاركينگ يا انباری به راحتی مقدور نخواهد بود.
به عنوان مثال، چند واحد پاركينگ حدود چهارگانه خود را به محوطه مشاعی محدود میدارند كه فقط ملاحظه نقشه، شماره آنها را مشخص خواهد كرد لذا نقشهبرداران و نماينده ثبت بايد به اين نكته توجه كنند كه ذكر حدود پاركينگها و انباریهای مفروز بايد به ترتيبی باشد كه با تعريف يك يا دو حد، موقعيت مكانی آنها معلوم شود و از تعاريف بسيار مختصر كه چند پاركينگ يا انباری را شبيه به هم معرفی میكند، پرهيز كنند تا موجبات اشكال بعدی را فراهم نياورد.
لازم به يادآوری است، با انتقال قطعات آپارتمانی در صورت وجود انباری و پاركينگ يا يكی از آنها، دفترخانه اسناد رسمی تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتاً قيد و اعلام میكند كه خريدار با مراجعه به واحد ثبتی، سند مالكيت آپارتمان و ملحقات آن را كه انباری يا پاركينگ يا احتمالاً چند انباری و يا چند پاركينگ باشد در يك جلد سند مالكيت دريافت میدارد.
بدين ترتيب در حال حاضر، انباری و پاركينگ يا انباریها و پاركينگهای متعلق به آپارتمان مشخص میشود و معمولاً در صورتمجلس تفكيكی قيد میشود انباریها و پاركينگها به تنهايی قابل انتقال نيست.
در اينجا اين پرسش مطرح میشود كه آيا بعد از صدور اسناد مالكيت قطعات و اختصاص يافتن انباریها و پاركينگها به قطعات آپارتمانی، مالك آن میتواند انباری يا پاركينگ را به غير انتقال دهد؟ يا به عكس مالك میتواند فقط آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری يا پاركينگ متعلق به آپارتمان را برای خود باقی بگذارد؟
در پاسخ بايد گفت هر چند انباریها و پاركينگها به صورت مفروز بوده و حدود برای آنها مشخص شده است اما مستقل تام نيستند و جزو ملحقات مجموعه ساختمانی مورد تفكيك محسوب میشوند و انتقال آنها به اشخاص غير يعنی افرادی كه در مجموعه مالكيتی ندارند، ممكن نيست يا اگر انتقال به نحوی صورت پذيرد كه انباری يا پاركينگ يا فقط آن دو در يد مالك آن باقی باشد صحيح نيست.
اما انتقال واحدهای انباری و پاركينگ بعد از صدور اسناد مالكيت به اشخاصی كه در مجموعه مورد تفكيك مالكيت دارند بلامانع است.
واحدهای ثبتی میتوانند پس از انجام معامله و اخذ مدارك انتقال رسمی با توضيح لازم در سوابق ثبتی و پيشنويس سند مالكيت، قطعه يا قطعات خريداری جديد را به واحد آپارتمانی مورد مالكيت قبلی خريدار ملحق كنند.
سایت تابناک
تاریخ انتشار: دوشنبه 08 مرداد ماه 1397