كلمات كليدي : اجاره، انحلال، انحلال اجاره، اسباب انحلال، موارد انحلال
نویسنده : داود بصارتي
انحلال (divorce) در لغت مصدر باب انفعال از ریشه حل به معنای گشوده شدن، گشاده‌گردیدن، حل شدن، باز شده، نابود شدن و از بین رفتن است.[1] در حقوق به پایان پذیرفتن قانونی یک عمل حقوقی به خاطر یک مجموعه مصالح، در حالات معین انحلال گویند.[2]
اجاره (lease) نیز در لغت به معنای رهانیدن، به مزد گرفتن خانه و ... می‌باشد[3] و در اصطلاح حقوقی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند. م 466 ق.م [4] عقد اجاره ممکن است به یکی از دلایل زیر منحل شود:[5]
1. بطلان اجاره
بطلان اجاره به عنوان یکی از اسباب انحلال اجاره، شامل موارد زیر می‌باشد:
1) فقدان یکی از شرایط اساسی صحت معامله
در صورتی که یکی از شرایط اساسی برای صحت معامله مذکور در م 190 ق.م موجود نباشد، اجاره باطل است اگر چه طرفین یا یکی از آنها جاهل به این امر باشند. و طبق مستفاد از م 365 ق.م[6] در مورد بیع، اجاره فاسد اثری در تملک ندارد و معلوم می‌گردد که منفعت به مستأجر و اجرت‌المسمی به موجر منتقل نشده است. بنابراین چنانچه موجر اجرتالمثل را دریافت کرده باشد آن را به مستأجر مسترد می‌دارد و اگر مستأجر استیفاء منفعت از عین مستأجره کرده است اجرتالمثل آن را به موجر می‌دهد.[7]
2) تلف عین مستأجره
با این‌که موضوع اجاره، منفعت است اما چون منافع به تدریج از عین مستأجره به دست میآید، تلف عین نیز مورد اجاره را از بین می‌برد.[8] اگر تلف عین مستأجره قبل از قبض یا بلافاصله پس از تسلیم آن باشد، طبق قسمت اول م 496 ق.م : « عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شود...». در این صورت، موجر باید اجرتالمثل را در صورت دریافب، پس دهد. همچنین اگر تلف عین مستأجره در اثناء مدت اجاره باشد، طبق م 483 ق.م : «اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌شده منفسخ می‌گردد و در صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.»[9]
البته تلف عین به دو شرط موجب بطلان اجاره می‌شود:[10]
از مفاد م 483 و ملاک م 488 ق.م بر میآید که تلف باید ناشی از حوادث قهری و طبیعی مانندسیل و زلزله و آتش‌سوزی باشد و هرگاه موجر یا دیگری سبب تلف آن شود، اجاره به حال خود باقی است و مستأجر می‌تواند طبق قواعد اتلاف و تسبیب به کسی که باعث ضرر او شده، رجوع کند و احرت‌المثل بگیرد.
تلف عین در صورتی موجب بطلان اجاره می‌شود که موضوع آن منفعت عین معین باشد. چون طبق م 482 ق.م : «اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی معیوب درآید مستأجر حق فسخ ندارد و می‌تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد، حق فسخ خواهد داشت.»
3) خارج شدن عین مستأجره از قابلیت انتفاع
طبق م 481 ق.م: «هرگاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‌شود.» زیرا معیوب شدن عین مستأجره به طوری که انتفاع از آن ممکن نشود و نتوان از آن رفع عیب نمود در حکم تلف است.[11]
اگر در فرض بالا، موجر بتواند بدون آن که ضرری متوجه مستأجر گردد، عیب عین مستأجره را برطرف کند بنا بر مستفاد از م 478 ق.م اجاره باطل نمی‌شود.[12]
2. فسخ اجاره
م 456 ق.م می‌گوید: « تمام انواع خیارات در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است.»
قانون مدنی در فصل اجاره در موارد مختلف به ذکر احکام خیار تخلف شرط، عیب، تبعض صفقه، و خیار شرط پرداخته و نسبت به بقیه خیارات ساکت مانده و به بیان م 456 اکتفا کرده است.[13]
أ. خیار تخلف شرط
قانون مدنی در ذیل ماده 496 می‌گوید: «... و نسبت به تخلف از شرائطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد». مثلا هرگاه مستأجر بر موجر شرط کند که تعمیراتی را در مورد اجاره انجام دهد و موجر از انجام آن امتناع کند، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند و یا به همان نحو نگه دارد و تقلیل نسبی مال‌الاجاره را نمی‌تواند مطالبه کند. همچنان که هرگاه موجر بر مستأجر شرط کند که مورد اجاره را به دیگری واگذار ننماید با تخلف مستأجر، موجر می‌تواند اجاره را فسخ کند.[14]
ب. خیار عیب
عیب در اجاره، خصوصیت‌هایی دارد که در زیر آورده می‌شود:[15]
1. عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان یا صعوبت در انتفاع باشد.
2. خیار عیب در اجاره، تنها حق فسخ به وجود می‌آورد و به استناد عیب مورد اجاره نمی‌توان درخواست ارش کرد.[16]
3. اگر موجر قبل از اعمال خیار، رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.[17]
4. عیب در اثناء اجاره نسبت به بقیه مدت، برای مستأجر حق فسخ می‌آورد.[18]
خیار شرط
م 498 ق.م : « اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.»[19] شرط فسخ برای موجر در صورت فروش عین مستأجره به یکی از صور زیر است:[20]
1.ضمن عقد اجاره برای موجر در تمام مدت اجاره، حق فسخ شرط می‌شود ولی اعمال آن متوقف بر فروش عین مستأجره است.
2.ضمن عقد اجاره شرط می‌شود که اگر موجر عین مستأجره را بفروشد حق خیار برای او به وجود میآید. (شرط خیار در این مورد به صورت تعلیق است و پیدایش آن متوقف بر فروش عین مستأجره می باشد).
3.ضمن عقد اجاره شرط می‌شود که چنانچه موجر عین مستأجره را بفروشد، عقد خود به خود منفسخ شود.
4.ضمن عقد اجاره شرط می‌شود چنانچه موجر عین مستأجره را بفروشد، مستأجر ملزم باشد اجاره را فسخ نماید. در این صورت پس از فروش عین هرگاه مستأجر،اجاره را فسخ ننماید، اجبار به فسخ می‌شود.
خیار شرط در قانون روابط موجر و مستأجر[21]
1.شرط خیار به سود مستأجر است و مستأجر می‌تواند در مواردی که در قرارداد پیش‌بینی شده است، اجاره را فسخ کند. این موارد عبارتند از:
بند 3 از م[22] 12 ق.ر.م.م[23] 1356: «در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستأجر تحقق یابد».
بند 2 م 6 ق.ر.م.م 1362: « در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد».
2. شرط خیار اصولا به سود موجر، ممنوع است و تنها در یک مورد امکان دارد: هنگامی که مورد اجاره محل سکنی باشد و «... در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد».(بند ب از م 8 ق.ر.م.م. 1362).
3.پایان مدت اجاره
م 494 ق.م می‌گوید:«عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر این‌که مالک اجازه داده باشدکه مجانا استفاده نماید.»
ماده مزبور دارای چهار قسمت است:[24]
اول- عقد اجاره به محض انقضاء مدت، برطرف می‌شود. چون مالک در عقد اجاره، منفعت را برای مدت معینی به مستأجر، تملیک می‌کند و چون مدت مقرر منقضی گردد، عقد اجاره خاتمه می‌یابد.
دوم- عین مستأجره پس از انقضاء مدت در دست مستأجر، امانت می‌باشد: عین مستأجره در تمامی مدت اجاره در دست مستأجر، به عنوان امانت مالکانه می‌باشد و با انقضاء مدت، عنوان اجاره زایل می‌شود ولی عنوان امانت تا زمانی‌که موجر آن را مطالبه نکرده است، باقی می‌باشد.
سوم- پس از انقضاء مدت اجاره مادام که مالک استرداد عین مستأجره را نخواهد، مستحق اجرتالمثل نخواهد بود مگر آن که مستأجر استیفاء منفعت کرده باشد. زیرا طبق م 494 ق.م : «مستأجر وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید».
چهارم- پس از انقضاء مدت، چنان چه مالک استرداد عین مستأجره را بخواهد و مستأجر با امکان رد، آن را در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرتالمثل آن را بپردازد اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد. چنان که از م 631 ق.م مستفاد می‌گردد از تاریخ مطالبه استرداد عین مستأجره از طرف مالک و امتناع متصرف با امکان رد، عنوان امانت مالکانه زایل و متصرف در حکم غاصب در میآید. در این صورت بنا بر مستفاد از م330 ق.م باید اجرتالمثل مدت تصرف خود را بدهد اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد.