كلمات كليدي : اجرا، سند رسمي، بازداشت
نویسنده : محمد حسين احمدي
اجرا به معنی روان ساختن، جاری کردن، انجام دادن و به جریان انداختن است[1] و در معنای حقوقی اقدام به اعمالی برای مرحله به عمل در آوردن حکم (یا مفاد سند لازم الاجرا) را گویند. [2] سند به مفهوم عام، در لغت به معنای «آن چه بدان اعتماد کنند» آمده است و به مفهوم خاص و در اصطلاح حقوقی طبق ماده 1284 قانون مدنی «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.»[3]
قانون مدنی اسناد را به دو دسته رسمی و عادی تقسیم کرده است. ماده 1287 قانون مدنی در مورد اسناد رسمی چنین بیان می‌کند:
«اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.»
اسناد رسمی را به چهار دسته تقسیم نموده اند:[4]
1- اسناد قانونی مانند قانون‌ها و فرمان ها.
2- اسناد اداری مانند دستور های صادره از ادارات لشکری و کشوری.
3- اسناد قضایی مانند احکام و قرار های دادگاه و صورت مجلس‌ها و غیره.
4- اسناد تنظیمی در دفاتر ثبت.
قدرت اجرایی سند رسمی
اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی می‌باشند و این امتیاز اسناد رسمی را از اسناد عادی متمایز می‌نماید که می‌توان برای اجرای مفاد آن متوسل به صدور اجراییه از طریق ثبت و بدون حکم دادگاه گردید.[5] به موجب ماده 92 قانون ثبت «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.» ماده 93ق.ث نیز مقرر می‌دارد «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است.»
البته باید توجه داشت تنها اسنادی از امتیاز لازم الاجرا بودن برخوردارند که در قانون پیش بینی شده باشد. دسته‌ای از این اسناد را اسناد رسمی پیش بینی شده در مواد 92 و 93 قانون ثبت تشکیل می‌دهد. پس تمام اسناد رسمی از چنین امتیازی برخوردار نیستند. مثلاً سند مالکیت که یک سند رسمی است در هیچ قانونی به لازم الاجرا بودن آن اشاره نشده است. در نتیجه اگر ملکی دارای سند رسمی باشد و شخصی آن را غصب نماید، مالک راهی جز مراجعه به دادگستری و گرفتن حکم لازم الاجرای خلع ید ندارد.[6]
اجرای سند رسمی
اسناد رسمی اصولاً در مورد دیون و اموال منقول قابل اجرا است و استثنای آن نیز عین منقولی است که در تصرف شخص ثالثی است که مدعی مالکیت عین می‌باشد؛ این مورد نیز مخصوص ادعای مالکیت عین است نه تصرف مال به عللی چون اجاره، ودیعه و عاریه.[7]
مطابق یک رای وحدت رویه[8] «....حکم ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر اینکه مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجرا است، منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوا در دادگاههای دادگستری ندارد و لازم الاجرا بودن اسناد مزبور مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی می‌دانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند.» به طور کلی آنچه در خصوص اجرای اسناد رسمی مورد استناد می‌باشد، آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی است.
شرایط صدور اجراییه[9] در مورد اسناد رسمی
1- وجود سند: اجراییه ثبتی بر مبنای سند لازم الاجرا ( مطابق ماده92 و 93 ق.ث) صادر می‌شود.
2- سند رسمی لازم الاجرا منجز و محقق الوقوع باشد. [10]
3- صلاحیت مرجع صادر کننده
4- وجود مبنا و جهت قانونی برای صدوراجراییه[11]
5- تقاضای ذی نفع[12]و[13]
مراجع صادر کننده اجراییه
برابر با ماده یک آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا « درخواست اجرای مفاد اسناد رسمی از مراجع زیر به عمل می‌آید:
الف)در مورد اسناد رسمی لازم الاجرانسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و نیز املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط مالک و موستاجر) اعم از اینکه ملک مورد وثیقه و اجاره ثبت شده یا نشده باشد، از دفتر خانه‌ای که سند را ثبت کرده است. در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است، برای اجراء مفاد سند، ذی نفع باید به دادگاه مراجعه کند.
ب) در مورد وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی از ثبت محل و در این مورد باید عین تصویر گواهی شده قبوض اقساطی و سند، پیوست درخواست نامه به ثبت محل داده شود. در تهران درخواست نامه اجرایی قبوض اقساطی به اجراء داده می‌شود.
ج) در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق شده، نسبت به منقول و سایر تعهدات ( به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیرمنقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است، از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند.
د) در موردی که موجر با درخواست وصول وجه قبوض اقساطی فسخ و تخلیه مورد اجاره را بخواهد، باید به دفتر اسناد رسمی مربوطه مراجعه کند.»
درخواست صدور اجراییه
صدور اجراییه بایستی طی درخواست نامه، طبق فرم مخصوص تنظیم گردد و شامل نکات زیر باشد:
1ـ نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور آن، نام پدر، تاریخ تولد، کدملی، محل اقامت درخواست‌کننده اجرائیه یا نماینده قانونی او و شماره دفترخانه‌ای که سند در آن ثبت شده و یا قبوض اقساطی صادر گردیده‌است.
۲ـ نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور، نام پدر، تاریخ تولد، کدملی، محل اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد، نام و مشخصات ورثه او. هرگاه بین ورثه محجور یا غایب وجود داشته باشد باید نام و مشخصات نماینده قانونی محجور یا غایب معین گردد و متعهدله یا نماینده قانونی او موظف است ورثه متعهد را معرفی و در این مورد احتیاجی به تسلیم گواهی حصر وراثت نیست. در صورت عجز متعهدله از معرفی ورثه، دفترخانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.
۳ـ موضوعی که اجراء آن تقاضا شده‌است، اگر راجع به چگونگی اجراء مورد درخواست توضیحی دارد باید قید کند.
۴ـ تصریح به مطالبه خسارت تاخیر تادیه در مورد بانک‌ها و مراجعی که قانوناً حق دریافت آن را دارند.
۵ـ شماره و تاریخ مستند درخواست صدور اجرائیه.
تبصره ـ هرگاه درخواست اجراء از طرف وکیل یا مدیر شرکت یا ولی یا قیم یا سایر نمایندگان قانونی متعهدله به عمل آمده باشد باید مدارکی که سمت متقاضی را محرز بدارد پیوست شود و اگر اختیار انجام تعهد با متعهدله باشد با توجه به ماده ۲۲۶ قانون مدنی[14] باید اخطار یا اظهارنامه رسمی را نیز که طی آن مطالبه به‌عمل آمده پیوست درخواست نامه کند. (ماده 3 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)
مراحل اجرای اسناد رسمی
الف) ابلاغ اجراییه
پس از صدور اجراییه عملیات اجرایی آغاز می‌شود و اولین مرحله عملیات اجرایی، ابلاغ اجراییه می‌باشد. ابلاغ هم به این صورت است که مأمور اجرا مکلف است ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اجراییه، یک نسخه از آن را به شخص متعهد تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف، رسید بگیرد. اگر متعهد از رویت یا امضاء اجراییه امتناع کند مأمور مراتب را شخصاً و کتباً گواهی خواهد کرد. (ماده 15 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)
البته باید توجه داشت در مورد برخی املاک، مالکان رضایت می‌دهند که ملکشان وثیقه دین مدیون قرار گیرد. اسناد اینگونه وثیقه‌ها منتهی به صدور اجراییه می‌شود و رویه ادارات ثبت نسبت به ابلاغ اجراییه یکسان نیست اما می‌توان گفت چون در این قبیل موارد ابلاغ اجراییه هم به بدهکار و هم به مالک مورد وثیقه ضرورت دارد لذا اجراییه باید به بدهکار و مالک (منقول یا غیرمنقول) ابلاغ شود.
ب) اجرا
متعهد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه مفاد آن را به اجرا بگذارد و یا ترتیبی برای پرداخت دین خود معین کند و یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند و اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند باید ظرف همان مدت، فهرست دارایی های خود را به مسئول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین خود نبوده مکلف است هر موقع که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد آن را بپردازد. بستانکار نیز می‌تواند هر وقت مالی از مدیون به دست آید به تعقیب اجراییه و استیفای طلب خود اقدام کند. (ماده 21 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)
ج) بازداشت[15]اموال در اجرای اسناد رسمی
در مورد بازداشت اموال ابتدا به بازداشت اموال منقول سپس بازداشت اموال نزد ثالث و در نهایت به بازداشت اموال غیر منقول اشاره می‌شود.
1) در بازداشت اموال منقول مراحل زیر صورت می‌گیرد:
مرحله اول – تقاضای متعهدله[16]
مرحله دوم – ارزیابی[17]
مرحله سوم – تعیین حافظ[18]و [19]
مرحله چهارم – تنظیم صورت مجلس[20]اشیاء بازداشت شده[21]
2) بازداشت اموال نزد شخص ثالث[22]
3) بازداشت اموال غیرمنقول
بازداشت اموال غیرمنقول نیز مانند منقول است. (ماده 85 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا) هرگاه ملک مورد بازداشت ثبت شده‌باشد اداره ثبت در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک، بازداشت را یادداشت می‌نماید. (ماده 87 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا) هرگاه ملک مورد بازداشت ثبت نشده‌باشد مطابق شقوق ذیل رفتار خواهدشد:
۱ـ هرگاه ملک مزبور از طرف متعهد تقاضای ثبت شده و طبق سند رسمی به غیر منتقل نشده‌باشد و یا اینکه مجهول‌المالک باشد، بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی یادداشت می‌شود.
۲ـ هرگاه نسبت به ملک از طرف کسی دیگر تقاضای ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده‌باشد یا اینکه اساساً مورد بازداشت جزو نقاطی که به ثبت عمومی گذارده شده‌نباشد، مراتب به اجرا اطلاع داده می‌شود. (ماده 88 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)
د) مزایده و حراج
پس از بازداشت مال براساس حق موجود در سند رسمی، برای رسیدن به حق متعهد له سند اقدام به برگزاری حراج و مزایده می‌شود. تفاوت مزایده و حراج در این است که مزایده مجموعه اقداماتی است که پس از بازداشت مال و ارزیابی آن، در اسناد رسمی بدون وثیقه(اسناد ذمه ای[23]) برای فروش مال انجام می‌شود اما حراج مجموعه اقداماتی است که در مورد فروش مال بدهکار در اسناد وثیقه ای[24] انجام می‌گیرد.[25]بعد از مزایده مال مورد مزایده به موجب سند رسمی به برنده مزایده یا بستانکار منتقل می‌شود، آن سند را سند انتقال اجرائی می‌نامند.
توقیف عملیات اجرایی در اسناد رسمی
در موارد زیر عملیات اجرایی با قرار دادگاه صالح[26] متوقف می‌شود:
1) در صورتی که دلایل شکایت قوی باشد.
2) در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد.
3) ادعای مجعولیت سند رسمی در مراجع قضایی پس از صدور قرار مجرمیت و موافقت دادستان با قرار مجرمیت ( ماده 99 قانون ثبت)
خاتمه عملیات اجرایی
عملیات اجرایی در مورد اسناد رسمی به یکی از راه‌های زیر پایان می‌یابد:
1) فروش مال از طریق حراج یا مزایده
2) اجرای تعهدت از طرف متعهد
3) پرداخت طلب بستانکار
4) تحویل مال منقول