كلمات كليدي : اجر، مستأجر، موجر، عقد، مالک، اهلیت، انتفاع، اجارهبها، اجرةالمثل، اقاله، مباشرت
نویسنده : شعبانعلی جباری
اجاره
اجاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن میباشد.
در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر میدهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره میشود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت میباشد.
اقسام اجاره:
در قانون مدنی، اجاره بر سه قسم است:
1- اشیاء
2- حیوانات
3- اشخاص
شرائط صحت عقد اجاره: در اجاره نیز همچون عقود دیگر، وجود قصد، و اهلیت طرفین و موضوع معین از شرائط صحت عقد میباشد. موضوع اجاره ممکن است عین معین یا کلّی و یا مشاع باشد، و همچنین باید موضوع قابلیت بقاء با انتفاع داشته باشد، یعنی با انتفاع آن، از بین نرود مثل خوردنیها که با انتفاع از بین میروند. و منفعتی که واگذار میشود باید ملک موجر باشد. و مورد اجاره باید معلوم و معین باشد. و منفعت هم مشروع و قابل تسلیم باشد.
اجاره بها:
وجود اجاره بها، یکی از ارکان عقد اجاره است و اگر نباشد و یا رایگان در اختیار دیگری گذاشته شود، این قرارداد اجاره نخواهد بود. و باید میزان آن معلوم باشد و الا طبق ماده6 قانون روابط موجر و مستأجر باید اجرة المثل پرداخت شود.
اجاره عقدی لازم است و طبق ماده 497 ق مدنی: عقد اجاره به واسطۀ فوت موجر و مستأجر باطل نمیشود، مگر اینکه موجر به مدت عمر خود بر ملک مالک بوده یا اینکه مباشرت مستأجر در عقد اجاره شرط شده بوده که در این مورد عقد اجاره با فوت باطل میشود. و چون عقد لازم است، طرفین تا پایان عقد ملزم به تعهدات خود خواهند بود. مثلاً اگر اجاره برای یکسال باشد، و بعد از 6 ماه مستأجر خانه را رها کند باید اجارۀ 6 ماه دیگر را نیز بپردازد مگر اینکه حق فسخ یا قرارداد را به تراضی اقاله نمایند.
قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر:
قوانین زیادی تصویب شده ولی در کلیات امر، قانون مدنی حاکم است و در مورد استثناها و موارد جزئی قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و 1362 حاکم است.
تکالیف موجر:
1- تسلیم مورد اجاره: چرا که انتفاع مستأجر منوط به تسلیم مورد اجاره است و اگر تسلیم نکند میتواند از پرداخت اجاره بها خودداری کند و از دادگاه اجبار موجر را بخواهد و اگر نشد، حق فسخ دارد (ماده 476 ق م)
2-انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره: طبق ماده 486 ق مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع لازم است به عهدۀ مالک است، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.
3-عدم انجام تعمیراتی که مغایر انتفاع مستأجر باشد، با توجه به اینکه اجاره عقدی مستمر است، و با انعقاد عقد و تملیک منافع، روابط میان دو طرف پایان نمییابد، ماده 484 ق مدنی میگوید: موجر نمیتواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.
بنابراین عین مورد اجاره باید همیشه برای انتفاع آماده باشد، مگر اینکه انجام تعمیرات لازم باشد. ولی موجر حق دارد، عین مورد اجاره را به دیگری، منتقل دهد، و بفروشد، و این منافی حق مستأجر نخواهد بود (م 498 ق م).
تکالیف مستأجر:
مستأجر نیز، در مقابل موجر تعهداتی دارد که ماده 490 ق مدنی میگوید، مستأجر اولاً باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند، ثانیاًعین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده مصرف نماید. ثالثاً مال الأجاره را در مواعد معین تأدیه کند.
انحلال اجاره:
در مواردی که قانونگذار گفته است ممکن است اجاره باطل یا فسخ شود بعضی از آن موارد این گونه است:
1- قابل استفاده نبودن عین مورد اجاره همانطور که بند 1 ماده 7 ق روابط مالک و مستأجر مقرر میدارد.
2- انتقال مورد اجاره به غیر؛ توسط مستأجری که حق انتقال به غیر از او سلب شده است.
فسخ اجاره:
مستأجر میتواند، اجاره را به خاطر تخلف شرط و یا خیار عیب فسخ نماید.
موجر نیز میتواند اجاره را در مواردی که قانونگذار بیان کرده فسخ نماید؛ مثل انتقال مورد اجاره بغیر توسط مستأجر که موجر در این مورد حق فسخ دارد.